物业管理知识--常识篇（十二篇）

第1篇 物业管理知识--常识篇

物业管理知识学习---常识篇

001“物业”是粤港方言对房地产的称呼,它最早在香港被普遍使用,其含义是单元性的房地产。被称为物业的单元性房地产可大可小,一栋商业楼宇、一组标准厂房、一栋住宅楼或一套住宅都可称为物业。

002物业的概念与房地产的概念的区别是在英语中,物业与房地产是一个词(real― estate或real property)。在我们通常使用上,房地产一词是一个宏观的概念,物业一词则是个微观的概念。

003世界物业管理的起源物业管理作为一种不动产管理的模式起源于19世纪60年代的英国。当时是英国工业空前发展高涨的时候,一名叫奥克维亚.希尔(女)的住宅业主,率先为其出租的住宅制定了一套别开生面的管理办法,并取得出人意料的成功,首开物业管理之先河。

004我国(大陆)的物业管理起源于1981年3月10日,深圳市成立我国(大陆)首家物业管理公司。标志着我国(大陆)物业管理工作摆脱行政―福利型传统计划经济下的管理模式,走上了专业化、企业化、经营性的市场运作轨道。

005我国(大陆)第一家物业管理公司是深圳市物业管理公司。

006号称“深圳市物业管理第一村”的是深圳市“东湖丽苑”商品住宅小区。由深圳市物业管理公司实施对该小区的物业管理工作。

007深圳市物业管理行业管理的第一栋写字楼是1983年由深圳市物业管理公司对特区内第一栋涉外商品写字楼―国际商业大厦实施物业管理。

008深圳市物业管理行业第一个对工业区实施物业管理的是1985年,由深圳市鹏基工业区管理服务公司对鹏基工业区实施物业管理。

009深圳市第一家实施综合一体化物业管理的住宅小区是1990年,由深圳市莲花物业管理有限公司对深圳市微、福利房住宅小区―莲花二村实施综合一体化物业管理。

010我国第一家实行招投标的物业是1993年,由深圳市住宅局主持,在住宅局所属莲花物业管理公司、万厦居业公司、大众物业管理公司中,对莲花北、景田西两住宅小区实施邀请招投标活动。

011真正意义上社会化公开招投标选择物业管理公司的物业是1996年12月,对深圳市福利房住宅小区--鹿丹村的面向社会的公开招标活动。最后由深圳万科物业管理有限公司中标。

012物业管理市场的特点是1、具有双重职能的市场(要素市场、消费市场);2、对前级市场房地产开发市场、营销市场)具有积极的激励作用;3、劳务市场;4、双向选择。

013物业管理的要素市场是自用的居住用房管理、服务。

014物业管理的消费市场是出租的居住用房和经营性用房的管理、服务。

015在房地产市场体系中,物业管理市场处于最后一级。

016物业管理市场的流通和交换的标的是提供商品性劳动服务。

017物业管理市场的关系是供方物业管理企业向需方物业业主和非业主使用人、承租人提供商品性劳动服务的市场关系,是双方按合同建立起来的平等的互助互利的交换关系。

018物业管理市场的含义是物业管理企业采用经营性的手段实施管理,对业主和非业主使用人、承租人提供服务,从而取得报酬。

019 深圳市物业管理目前需要解决的主要问题是继续加强立法及完善配套政策文件;引导和推动规范化管理和规模化经营;继续加快物业市场化进程;加大政府监管力度;提高物业管理的科技水平;继续探索,继续创新。

020物业管理行业的主管部门是市政府住宅行政管理部门(市住宅局物业监管处)及各区人民政府住宅行政管理部门(区建设局物业管理科)。

021物业管理市场的委托关系主要有委托管理型,自主经营型。

022物业委托管理型的特征是开发商、业主(业主委员会)采用招投标或协议的方式,通过《物业管理委托合同》,委托专业化的物业管理企业,按照“统一管理,综合服务”的原则,提供劳务商品的市场交换关系。

023物业管理市场运行原则是业主自治与专业化管理相结合;统一管理、综合服务;平等竞争。

024物业管理招投标的原则是公正、公平、公开;实事求是、合情合理;早期介入。

025物业管理招投标的内外条件是物业管理招标方和投标方的成熟;规则的完善;市场信息网络的建立。

026物业管理公司取得物业管理权的主要途径是投标;协议;自管。

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028目前最新优秀示范物业标准有哪几个方面考评内容:大厦、工业区各九项,包括:基础管理;房屋管理及维修养护;共用设备管理;共用设施管理;保安及车辆管理;环境卫生管理;绿化管理;精神文明建设;管理效益。(两者具体内容评分侧重不同)住宅小区八项,包括:基础管理;房屋管理及维修养护;共用设施、设备管理;保安、消防及车辆管理,环境卫生管理;绿化管理;精神文明建设;管理效益。

029深圳市物业管理行业协会的性质是依法登记成立的物业管理行业的自律性社团法人。

第2篇 某物业管理公司保安部质量目标

物业管理公司保安部质量目标

根据公司总质量目标,保安部特制定以下分目标,作为公司保安工作及各管理处保安工作考核依据:

1.管辖区内无重大安全责任事故,区内治安案件年发生率占总人口的0.2%,无重大火灾、刑事和交通事故。

2.业主对管辖区保安服务满意率达95%以上。

3.无重大业主投诉。

4.有效投拆处理100%。

5.保安员上岗前培训合格率达100%。

第3篇 物业公司项目钥匙管理作业流程

物业项目钥匙管理作业流程

1 目的

规范钥匙委托管理工作,确保妥善保管好托管的钥匙。

2 适用范围

适用于**物业管理有限公司各管理处特定情况下业主委托保管的钥匙及未交付房屋钥匙的管理。

3 职责

3.1 物业助理负责组织、安排钥匙的管理工作。

3.2 管理处前台服务人员负责依照本规程具体实施托管钥匙的日常管理工作。

4 程序要点

4.1 管理处可以进行钥匙保管的范围

4.1.1 物业接管后,业主未交房时,由开发商托管的钥匙;

4.1.2 开发商未售出的空置房钥匙;

4.1.3 特定情况下业主托管的钥匙。特定情况是指:房屋交付给业主时,还有需要整改的部分,为方便整改的钥匙,业主委托管理处前台保管;业主确有实际生活、工作困难,确需临时性的托管钥匙又不致于给管理处工作带来额外事端的情况,时限不超过一个月。

4.2 开发商托管的钥匙

4.2.1 物业托管验收工作结束后,管理处可以根据开发商的托管要求托管未入住单位的钥匙。

4.2.2 托管过来的钥匙由管理处前台服务人员清楚标明钥匙单位编码并分户装进业主档案袋内。

4.2.3 钥匙的发放工作详见业主《交房管理流程》。

4.3 业主在特定情况下托管的钥匙。

4.3.1 在房屋交付给业主时有整改部分,前台服务人员应在《业主托管钥匙登记表》上填写日期、户位号、业主姓名、钥匙数量、托存原因,然后将钥匙贴上标识,有序地放在钥匙柜中。待整改后,由业主签字确认后领回。

4.3.2 对于业主因生活、工作原因需要委托管理处保管的钥匙,前台服务人员应在《业主托管钥匙登记表》上填写日期、户位号、业主姓名、钥匙数量、托存原因及领取钥匙的要求等项目,然后将钥匙密封,并在密封袋上贴上标识,有序地放在钥匙柜中。

4.4 托管钥匙的管理

4.4.1 管理处有维修或空置房管理需要使用托管的钥匙时,由管理处前台服务人员在借用人办理借用手续后,将钥匙交给借用人。钥匙借用手续的办理程序为:借用人在 《钥匙借用登记表》中如实填写借用日期、钥匙编号、数量、事由。借用人、放发人签名确认。

4.4.2 办理钥匙退还手续时,前台服务人员应在核对钥匙数量后,在《钥匙借用登记表》中标注钥匙退还日期,并签字确认。

4.4.3 管理处前台服务人员应安排前台服务人员根据《钥匙借用登记表》的记录检查钥匙的借还情况,发现借期超过三天不还者,应致电借用部门或个人问明情况。

4.4.4 当接到丢失或损坏钥匙报告时,前台服务人员应将经过报告给物业助理。物业助理在征得业主同意后与钥匙生产厂家联系,采取换锁措施,确保遗失钥匙房屋的安全。

4.4.5 业主或业主指定的领钥匙人前来领钥匙时,前台服务人员凭业主卡或身份证移交钥匙给领钥匙人。同时,在该户业主的《业主托管钥匙登记表》中注明钥匙已归还,业主确认签字。

4.4.6 在无任何证件证明索钥匙者为业主或业主指定的领钥匙人时,前台服务人员不得将钥匙转交。

4.5 所有与钥匙有关的记录应由部门归档保存一年。

5 记录

qpi-gl-c-f025《业主托管钥匙登记表》

qpi-gl-c-f009《钥匙借用登记表》

第4篇 zx物业检测仪器管理程序

物业管理有限公司程序文件

――检测仪器管理程序

1.目的

规范检测仪器仪表的管理,确保其性能和精度良好,从而保证对机电设备运行状态及维修服务质量监控检测的准确性。

2.范围

适用于公司各部门。

3.职责

3.1 工程技术部负责对公司各类检测仪器仪表的使用进行管理,并负责对其性能和精度进行检测、校验。

3.2 各部门设备主管(主办)负责本部门检测仪器仪表性能的监控,并将有关信息及时知会工程技术部。

4.方法和过程控制

4.1 本公司用于机电设备状态及维修服务质量检测的仪器包括:万用表、兆欧表、钳形电流表、煤气探测仪、接地电阻测试仪等检测仪器。

4.2工程技术部须统计、汇总各部门检测仪器,编制《检验、测量和试验仪器(设备)汇总表》

4.3每年三月由工程技术部负责将工程技术部的标准检测仪器送专业机构检测。新购买的检测仪器应附有生产厂家出厂检验合格报告,在有效期内,自出厂之日起免检一年,超出有效期的应送工程技术部检定。

4.4 以公司通过专业机构检测的检测仪器为标准,每年三月由工程技术部组织对所有部门之测量检测仪器进行检测。对于一些较特殊的非通用仪器,由工程技术部按规定时间统一送有关部门检测。

4.5 对仪器进行检测时,用标准表和被测表对同一标的进行测量,根据两表差值的大小来判断被测表是否合格。对于不同的档位,若测量差值均在被测表精度级别要求的误差范围之内,可视为合格。

4.6 工程技术部负责全过程管理,将受检合格之检测仪器仪表,作好受控标识;不合格之检测仪器仪表外送专业机构校修或予以报废处理,被测表调校修理后应重新检测,合格的仍视为合格,并对各项数据予以记录存档。

4.7对于工程技术部不能检测的仪表,由工程技术部统一送专业机构进行检测;对于专业机构无法检定的专用仪器,由提供仪器的供货商按我公司规定的检定周期出具证明材料,经工程技术部确认后视为合格。

4.8对供水管道和消防管道上的主要压力指示表、远传压力表由设备责任人每日巡查,并对同一管路上的压力表的指示值进行对比,若有异常,须立即处理,若表坏,及时更换。由工程技术部组织在每年12月份对各部门的压力仪表进行检查校对,不合格仪表修理或报废,并作好记录。

4.9各部门管理服务区域的电表、水表、煤气表的检测、维修、更换由政府相关的供电、供水、供气部门执行,如果有发现异常或危险情况应及时报告相关部门,督促其及时处理;紧急情况下,可先切断电路、水路或关闭煤气管道总阀。

4.10对设备房内的干湿球温度计设备责任人应每天查看其指示是否正常,表内的水囊内要保持有水。

5.质量记录表格

**wy7.6-s01-f1 《检验、测量、试验仪器(设备)汇总表》

第5篇 小区物业管理处经理岗位责任

小区物业管理处经理岗位责任职位:管理处经理工作大纲:统筹整个小区日常管理工作,包括:员工监管、保安、清洁、维修与保养,同时处理投诉问题、管理费诉讼及追讨等事宜。

汇报职级:物业总公司岗位责任:1.制订本部门工作规划和物品购置预算,定期向物业总公司汇报,并出席项目组召集的部门会议。

2. 组织编制管理预算、年终结算,交物业总公司审核。

3. 制订各项管理制度,下达于各级主管与保安主管,组织主持每周工作会议,听取汇报,布置工作,解决工作难题。

4. 定期对小区的保安、维修、清洁进行监察协调,并与承判商代表定期会议,以检讨及改善小区的管理水平。

5.定期提交小区管理报告。

6. 解决客人的投诉,帮助客人解决困难,改善服务质量。

7. 遇有紧急事故,如水浸、火警等事故,全责处理善后工作,并及时通报物业总公司办公室。

8. 协助联络业主,建立良好关系。

9.负责协调、指导部门主任的工作,保证各方面工作的顺利进行。

10.负责本部门员工的业务培训计划及实施,提出员工招聘、调职、晋升等意见。

11.关心员工生活、工作,协调员工之间所出现的工作矛盾,增强凝聚力。

12.负责签署对外签订的合同、协议及报价的审核,签批有关付款单据和员工聘用合同。

13.制定小区设备使用方法及守则。

14.负责拟任部门主任职称以上职务人员的面试、录用、辞退等工作。

15.负责公司重要的公关及重要接待工作。

16.监管管理处员工超时工作及编制补薪表。

17.管理处员工制服安排、处理及监视。

18.定期检查所属部门的固定资产,并对有疑问者进行审核。

29.发挥工作主动性,完成物业总公司交办的其它任务。

第6篇 物业管理劳动人事管理技巧范例精解-7

物业管理的劳动人事管理技巧及范例精解(7)

第七节 物业公司业务员的工作要则与素质要求

一、敬业乐观

(一)了解公司

当员工刚进入公司时,必须先对公司作一番了解。

1.公司的共同目标。每一家公司都有各自的目标,并且通过“经营理念”、“经营方针”等形式,明白地表示给员工知晓。而在公司内工作的每一个人,都必须朝同一方面从事有秩序的活动,才能达成公司目标。所以,一踏进企业工作,都应先深入了解公司的目标。

2.公司的目标可分解为公司内每个人的目标。公司必须要由很多人分担其各式各样的工作,这些任务的完成才能达成公司的总目标。

3.尽心完成自己分内的工作。既然员工是公司的一份子,就不可以因为本身的厌恶或心情不佳等理由而不做其派定的工作。

(二)由学生意识转为社会人意识

刚步出校门的学生,一旦进入公司服务后,公司就必须将他们娇嫩的学生意识转换为社会人意识。

学生和社会人的差异在哪里呢

一般说来,在学生时代的意识是:

1.没有上、下班固定时间,而且休假日很多,可以自由处理的时间比较多;

2.以考试成绩来评价自己和别人;

3.只和自己喜欢的人或气味相投的人交往;

4.平常靠打零工来赚钱,不需要考虑什么利益问题;

5.为了考试必须认真念书。

可是身为社会人,就不一样了,进入了社会到公司上班后,在意识上必须具备:

1.不仅有固定的上、下班时间,而且工作忙的时候必须自觉留下来加班;

2.以日常的工作态度、成果来评定员工的表现;

3.不论年龄、性别,都要与别人保持良好的人际关系;

4.为了公司的利益,做事时必须考虑工作效率和降低成本;

5.工作上必须具备的知识,必须靠自己主动去努力充实。

(三)成功的表现

作为一名成功的业务员,工作时应表现得精神抖擞、一丝不苟,在与顾客应对时,亲切有礼,给人感受颇为舒畅。这种敬业乐群的工作态度,并非与生俱来,而是靠长期培育训练出来的。

二、着装整洁

“佛要金装,人要衣装”。由于一个业务员的外表,会给公司内、外人士留下深刻印象,所以,业务员在上班时间,对自己的穿着应多加留意,一名业务员服装的贵贱在其次,重要的是让人有清洁愉悦的感觉。一个能干的业务员,除了要将工作做得尽善尽美之外,还须给人以良好的印象。而要给人良好的印象,员工应该视不同的场合穿得体的服装。

在服装方面,应注意的事项有:

1.服装应以便于工作,不要穿休闲服或太过华丽的衣服。如果公司规定穿制服或工作服,应依照公司的规定穿着。

2.服装要求整齐清洁,绝对不可肮脏皱乱。

3.为有利于规范员工行为和加强自律,上班时应将名牌、服务证挂在左胸上。

4.如果休假日需加班会见客人时,也要像平常上班一样,装扮整齐。

三、工作步骤

一名业务员被指示做某一工作时,最好依以下步骤来进行,以收事半功倍之效。

1.接受工作指示或命令。一般业务员做某一工作时,会接获上司的工作指示。这时候,不能只听上司交代的,还要明确地掌握住工作目的才行。所以,员工要深思的事情有:①目标是什么②为什么必须达到那个目标;③何时达到呢④如何会做得更好

2.搜集有关的资料、情报。即搜集与工作的计划、执行等相关的文件、资料、情报,而且对于情报的选择,要有慧眼。

3.考虑工作的步骤与方法。愈是需要花长时间工作的事情,愈需要依照工作的步骤与方法来做,才比较有效率,此时宜好好活用“5w2h”的审核表。

4.决定工作的步骤与方法。不妨从所拟定的几个方案中挑选较合理的,决定时应该考虑到“更早、更好、更轻松、更便宜”这几项因素,来做筛选。

5.制定行事表。

6.实施时须留意:①确实依照所计划的步骤和方法去做;②很自信地去执行;③时时审核实际进度和预定计划的差距,必要时修改所定计划。

7.检讨与评估。从品质、期限、成本等层面,将工作的结果和当初的计划做一比较,如果不能达到预期结果,就应该找出其原因。

8.做完后,向上司报告结果。

注:5w2h之中5w是:when、where、who、why、what,即何时、何地、何人、何因、何事;2h是how、how much(many),即如何、多少。

四、商用文书

商用文书有一定的标准格式:①发文号码;②发文年月日;③收件人;④发件人;⑤文件名称;⑥问候语;⑦本文;⑧末文;⑨结语;要点摘录;追加或附注事项。

这儿提出几点需要特别留意之处:

1.收件人的公司名称、职称名称、个人姓名等,都要用敬语来写,而且公司名称应全文照写,不可省略。

2.文件名称应该力求简洁具体,让人能够一目了然,知道该项文件的主旨是什么。

3.开头问候的部分,一般写些问候语,或有关最近交易的感谢词句等。

4.正文、末文部分要简明,且能有一气呵成的连贯性。

5.文章要以客气、不失礼的口吻,不过也不可过于冗长、散温、丧失格调。

6.避免使用艰涩或陈腐的言词,力求平易简洁和现代化。

7.不可有错字、漏字,因错漏字是很失礼的事。信件写好后,一定要再过目。

8.对外文函,避免手写而尽可能打印。

9.发信时机不可错过。

10.书信的格式应尊重对方国家的习惯。

五、关于问题的解决

对于一名业务人员要尽可能避免问题的发生,但仍难免会发生浪费或错误事情,若能够提高警觉并加以改善,事情就会做得圆满无缺。

首先,为了避免小错不断发生,每位业务员对于自己分内的工作,应该每时每刻都存有问题意识,也就是经常采取“质问”的态度来发现问题。比如常自问:“为什么会变成那个样子呢”“该怎么做,才会把事情做得更好”等问题,然后激荡思考力来处理这些问题。

不可对习以为常的工作抱着“这样做就成了”的态度,如此一来,问题意识就荡然无存,也不可能再发掘什么问题及进一步要求自我改进了。因此,一个肯精益求精的业务员,会经常保持鲜活、敏锐的眼光来探寻新的问题,并努力要求自己去突破改善。

平常到底有些什么问题等着业务员去发掘呢常见的问题有:

1.具有障碍性质的问题。也就是为了达到目标,而让业务员颇感困扰、难以处理的问题。

2.与所定的基准发生偏差的问题。如业绩不能如所预期的增长,纠纷发生率偏高,出错误的件数比平常增加等。

3.为了达到目标而必须解决、改善的重要问题。

4.属于创新之类的问题。这是公司为了将来要开创新的事业、开发新的业绩等,衍生出来的问题。业务员必须愿意积极面对新的挑战,同心协力,努力去克服困难。

在分析问题的过程中,可以采用因果分析图(也称鱼刺图)和pareto图(也称排列图)作为辅助工具。

六、礼貌用语

一名业务员对于“敬语”应有所了解,然后在与人交谈时灵活运用。比如:

1.尊敬语:表示尊敬对方和对方的动作之言词,如“您”等。

2.谦逊语:表示谦卑的言词,如“敝公司”、“本人”等。

3.客气语:表示对对方的客气话,如“请”。

4.敬语加上客气话,如“李总经理,您请用”。

在商界上,最好多使用第四类的敬语,让人感受到彬彬有礼。

有些说话不太严谨的业务员,很容易在上班时间因一时疏忽,在顾客或上司面前讲错了话,故而不可不慎。例如:①俺。②你是谁啊③等一下!④什么事⑤要我来问吗⑥什么再说一遍!⑦你第一次吗⑧快一点!⑨写下你的地址、姓名。打电话给经办人等等,不可轻易脱口而出。

七、使用电话

电话对工商界来说,是不可缺少的工具。可是,如果使用不当,比如说话声音太大、不亲切、不简洁等,反而会出现反效果。所以,员工应该懂得使用电话的礼节。

使用电话时,应该注意以下事项:

1.不管是打电话或接电话,不可因为对方看不到你说话的表情或态度,就草率地应答对方,还是要保持应有的说话态度。

2.打电话的时间应该留意小心,如打到公司时,最好避免中午或下班后的时间,打到个人的住家,则应该避免吃饭的时间。

3.最好在清静的地方打电话,这样比较不会泄漏业务机密。还有,若夹杂喧闹嬉笑声,会引起对方的不悦,这点也要留意。

4.电话是很方便的通讯工具,但不是所有的事情都可以靠电话来处理。如果是要拜托长辈或顾客的事,或要向对方表达歉意时,不管对方住多远,最好亲自去拜访一趟,比打电话来得好些。

接电话时,还要注意:

5.电话铃一响,就要马上去接,绝对不可任它一直响下去而不管。

6.接了电话筒以后,要马上清晰地表明自己公司的名称、自己所属的单位。若对方说“经常麻烦您”,就要回答“哪里,我们才是麻烦您!”

7.如果对方没有说出公司名称、所属单位,或自己的姓名,接电话这边应该说:“抱歉,您是哪一位”以确认对方的身份。

8.接电话时,一定要交谈的内容记在备忘录上,以免忘了误事。

9.若电话中所谈的事情,需要传达给有关同仁,必须将时间、地址、内容等正确地传达出去。

10.电话讲完后,要确定对方已挂上电话筒,才能放下电话,这是应有的礼貌。

八、交换名片

交换名片是建立人际关系的第一步,如果运用得当,将有助于自己事业的发展。基于此,业务员在与人初次见面交换名片时,须注意以下几点:

1.外出时,必须准备一些名片,若忘记携带或用光了而未准备,都欠妥当。

2.名片应从名片夹抽出,而名片夹最好放在上衣胸口的袋里,千万不要放在长裤口袋中。还有,名片从皮包夹或车票夹取出不太好看。

3.名片最好是站着递给对方,如果自己是坐着,待对方走过来时,应站立起来,问候对方后再交换名片。

4.地位较低的人或访问的人要先递出名片。如果对方有很多人,先与主人或地位较高的人交换;如果自己这方人较多,就由地位较高的人先向对方递出名片。

5.名片递给对方时,应从对方看得到的方向交给对方。

6.名片应该以双手递给对方,收别人名片时,也要用双手去接。

7.拿到对方的名片时,应先仔细看一遍,碰到不认识的字,应问对方怎么念。另外,也要确认一下对方的头衔。

8.收了对方的名片后,若是在站着讲话,应该将名片拿在齐胸的高度;若是坐着,就放在视线所及之处;若一次收很多张名片,就按顺序放在桌子上。

9.在谈话中,不可折皱对方的名片,或任意丢弃在桌上,这样是极不礼貌的。

九、会客

当有客人来公司,柜台的业务员出面迎接,见到对方时,要先说“欢迎光临敝公司”,然后将客人带到会客室。

在引导客人通过走道走进会客室之时,要注意到如下几点:①在客人的左前方两三步,说:“请走这边!”然后以自己的背不完全被客人看到为准则,静静地带路。②若走道弯弯曲曲或上下起伏时,要轻声提醒客人注意。③通过危险地带时,要提醒访客务必小心。

搭乘电梯时,要注意的事项有:①自己先进入,按钮,到了之后,先让访客出去。②如果电梯有人操作,进出电梯时,应让客人或上司先走。

引导客人进入会客室后,必须:①认客人坐上座。②要客人长等时,应拿出杂志、报纸给客人看,并不时进来传达拜访对象的状况。③若拜访对象在开会,或有其他事情时,最好由本人或其代理人先出来照会一下,并说声抱歉,再让客人等候。

在上班时间内,如果须在同一时段约见同事和公司外的访客,则应以访客为优先。

对于来访的客人应该如何应对呢

1.无论访客的身份如何,不可让他久等。

2.会见访客时,举止要高雅。不可将双手交叉于胸前,不要盘腿而坐,大腿不可神经质地摇动等。

3.西装要穿着整齐,纽扣要扣好。

4.当代表公司接待访客时,不可谈些个人的想法或自己所不知道的事情,也就是,绝不做不负责任的承诺或回答。

5.与客人会面时,为了维护公司的形象,应该显现明朗诚恳的态度。

6.会客时,原则上不要接听电话,如果非接不可,应获得访客的谅解。

来访的客人告辞时,业务员原则上应送到公司门口,如果公司在高楼大厦内,则至少要送到电梯口。

有关送客时要注意的事项有:

1.当走在走廊时,业务员应走在访客的斜后方,不过,当要为客人指引出口、电梯等时,就要走在客人的左前方。

2.当送客人到电梯口时,必须要等到电梯门关了后才可离开,而送访客上车时,则在汽车开动时,应鞠躬行礼送客。

3.客人乘自用车来访时,应该在客人离开前,通知停车场将车开到公司大门口处等候。

4.提醒访客,不要忘记寄存的物品。

十、拜访客户

当业务员代表公司到客户的公司或住宅拜访时,不仅不可为对方带来困扰,而且在访问前,还要做好各种准备。在访问前应做的准备事宜有:

1.先与受访者预约,并将访问的目的、日期、停留时间、人数一并告诉对方;

2.当约定有所变更时,应及早与对方取得联络;

3.再次确认访问的目的,使对方了解谈话的方向;

4.多数人一同去拜访时,应先做好协调工作;

5.将必要的资料、名片准备好;

6.即使事前有预约,出发前仍须确认对方的情况。

到了拜访对象的处所时,应注意:

1.起码要比预定的时间早到5分钟。

2.到了目的地之后,要先整理服饰,外套应该在进门前脱下。

3.如果迟到的话,应该及早跟对方或本公司联络,以免别人认为你不守信。迟到时若不闻不问,不仅有损个人的形象,也会毁了公司的信誉。

拜访客户时,业务员的一举一动都会受到对方的注意,为了让自己以及公司为对方留下良好的印象,业务员应该以合宜的态度来应对才是。

首先,到达对方的前台时,应该:

1.要清晰地讲出公司名称、自己的姓名、拜访对象,以及事前是否有预约,并将名片递出等待转达;

2.若是通过介绍人安排见面,应将实情说明,并提示介绍信;

3.柜台答允代为转达时,就即道谢,再在指定的场所等候。

其次,在等候时,应注意:

1.不可东张西望、流露出惊恐的样子,应该在指定的场所静静地等候;

2.离开等候处所时,应向柜台人员交待一声;

3.等候时间超过30分钟仍无法会面,不妨约定下次再见面的时间,然后离去;

4.当对方正在忙碌或不在时,可以留下名片,简要说明拜访内容,请人代为转交。

被引见时,要注意:

1.站在入口处,等待一下;

2.对方邀请进入时,先在所指定的席位上正襟危坐地等候要拜访的对象,以便等一下站起来与对方打招呼;当外出和拜访对象晤谈时,业务员应该表现得落落大方。

在会客室等待拜访时,就应该:

1.看到对方进来,应该立刻站起来与对方招呼。

2.对方说请坐时,应即道谢;

3.感谢对方接见之后,再确认对方可以谈话的时间有多少。

在晤谈时应注意:

1.原则上不应该抽烟,若想抽,应在确认对方不怕烟熏时才可抽。不过,当你向对方做说明时,最好不要抽。还有,绝不可叨着烟,这样很不礼貌;

2.不要流露出一副坐立不安的样子,这样不仅对方会被感染,而且亦难以取得对方对自己的信依赖感。所以,入座时应尽量坐在椅子的前半部,两手则放在膝上或手持笔记、文具等,并且应避免跷起大腿;

3.讲话时应看着对方,不可东张西望或一直往下看。

十一、洽谈

要想成为洽谈的高手,发自内心的热情与诚意是第一要诀。

在与别人洽谈时要注意:

1.要热忱、诚恳地和对方交谈,务必谦虚。

2.咬字要清楚,让对方易于了解。

3.声音太大、太小或音调过高,都应避免。

4.长话最好分成几个段落,以便让对方有思考的时间。

5.在洽谈前,将要表达的内容规划出优先顺序,洽谈时再逐一提出,但不可以专家的姿态,唱独脚戏。

6.谈话要能够引起对方的共鸣,不可伤对方的自尊,也不要使用对方不懂的专门用语或外语。

7.尽量多听取对方的意见,不光是听,还要用心倾听下来,边听边记录。

8.最好不要用方言,以免对方听不懂。

9.不要忘记自己是代表公司与对方洽谈业务。

10.发言时要说“敝公司”或“我们”……,而不是说“我”……,总之,时时以公司的意向为依归。

11.在与对方洽谈时,要避免显露个人的意见、感情。

十二、约会

约会准时,是做生意的基本条件。一个没有时间感的人,做起生意会让人没有信任感。所以,与人有约,一定要切

实履行,绝不可轻易失约。与人约会时,应注意:

1.不做太离谱的约定。

2.发言时,要先衡量,哪些是自己权限内可说的,哪些是不可说的。

3.遇到自己不了解的事务,或必须取得上司、他人同意者,应予保留等回到公司与有关人员磋商后,再和对方联络。

4.要将约定的事项记录下来,在洽谈结束后再互相确认一下。

5.所做的约定,无论是大是小,都要向上司报告。

约定完成以后,必须注意:

1.谈完主题内容后,不要再说些无谓的话,应赶快道谢离去。

2.不要超过预定的时间,万一超过,必须道歉。

3.离开时不要忘了随身携带的文件、物品,以免泄露公司的机密。

十三、表达能力

作为一名业务人员,能够从容地站在众人面前说话,是最基本的要求,并将直接影响自己业务上的成交率。遇事畏首畏尾,腼腼腆腆的人,总觉得这种个性是天生的,没有办法改变。然而个性受后天环境的影响也很大,如果有信心,还是可以矫正的。

1.心里想要做的事,最好付诸实施,这并不需要有多大的果断力,只要有点勇气就可以了。

2.不妨拉下脸皮想,就是丢脸,也不要怕在众人面前发言,如此历练过几次,胆子变大后,遇事就不会缩手缩脚了。

3.一般腼腆的人愈是想着自己的缺点,就愈是畏缩不前。最好厚着脸皮想“又不是只有我才有缺点,大家都有,有什么好担心的呢”

第7篇 物业管理知识--供配电管理篇

物业管理知识学习--供配电管理篇

001供电系统操作、保养和维修管理的基础是:建立严格的配送电运行制度和电气维修制度

002对负责供电运作的维修技术人员的要求:上岗前必须进行业务培训,按规定要求持证上岗。一定要配备主管电气的工程技术人员。

003负责供电运作的维修技术人员应掌握供电系统:熟悉所有完整的供电网络资料,对楼宇的进线、房屋内的线路、电表、电力匹配、电压等要心中有数。

004供电系统要求24小时值班。

005限电、停电要提前出安民告示,以便住用户合理安排生活,避免造成经济损失和人员伤亡。

006需要编制紧急情况下及时切断电源的预防措施。遇火灾、地震、水灾等灾害时,有必要紧急切断电源。

007配电房管理的基础是:配电房是供电的中心,为加强这方面的管理,需要制定管理规定。

008配电房的全部机电设备由机电技术人员负责管理和值班。

009送停电由值班人员负责完成,无关人员严禁入内。

010配电房运行巡查规定:建立运行记录,每班巡查一次,每月细查一次,半年大检修一次。

011配电房巡视的主要内容是:每班巡视内容:记录电压、电流、温度、电表数;检查屏上指示灯、电器运行声是否正常;房内有无异味;室内照明、通风良好。

012配电房室温应控制在摄氏40℃以下。

013供电回路操作开关的规定:供电回路操作开关的标志要显着,停电拉闸、检修停电要挂标志牌,非有关人员绝不能动;应严格保持各开关状态与模拟盘相一致.不能随意更改设备和结线的运行方式及各种开关的整定值。

014维修技术人员在配电房工作应遵守的规定:严格遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生制度。严格执行岗位责任制,遵守电业系统有关变配电的各项规程。严格执行各种设备的安全操作规程。

015维修技术人员在配电房工作时在安全上的要求:操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。

016维修电工的操作应遵守的规定:必须按照市劳动局、供电局高低压管理操作规定,进行安装和操作。

017维修电工在地下室、厨房等潮湿场地工作,或在上、下夹层工作时应注意:都要先切断电源.不能停电时,至少应有两人在场一起工作。

018停电维修时应注意的问题:应先通知有关部门及时悬挂标志牌,以免发生危险。

019维修电工离开地面,在空中操作时应注意的问题:上梯工作时,梯子应放稳靠妥;高空作业时,应系好安全带。

020清扫配电箱时应注意:所使用漆刷的金属部分必须用胶布包裹好。

021拆线路时应注意:包扎好线头。

022开闭开关时应注意:尽量把配电箱门锁好,利用箱外手柄操作,手柄在箱内时,人体不应正对开关。

023大厦接零的目的是:大厦采用接零保护,任何机器设备都必须有良好的接零保护,绝对不得疏忽,以确保安全。

024哪些设备采用双回路供电,末端自动切换:消防用电设备、消防控制中心、智能化设备、客梯、生活水泵、电话站、障碍灯、事故照明等。

025保护电动断路器的瞬时脱扣整定电流整定范围是:8-12倍脱扣器额定电流。

026漏电开关额定漏电动作电流是30ma,不动作电流是15ma。

027供电室补偿后低压侧功率因数是0.95。

028电路:电流通过的路径称为电路。

029电路分两种类型:一种是进行能量的转换、传输、分配:一种是进行信息处理。

030电路具有三种状态:通路、短路和断路。

031按电路中流过的电流类型可把电路分为直流电路和交流电路两种。

032基本电路的连接方式有:有串联电路、并联电路和混联电路。

033串联电路:两个或两个以上的电阻首尾相连,各电阻流过同一个电流的电路称为串联电路。

034并联电路:两个或两个以上电阻一端接在一起,另一端也接在一起的连接方式叫并联电路。

035混联

电路:既有串联又有并联的连接方式称为混联电路。

036交流电:大小与方向均随时间变化的电流(电压)叫交流电。

037正弦交流电:大小与方向随时间按正弦规律变化的交流电称为正弦交流电。

038正弦交流电的三要素指的是:电压(电流)的最大值、初相位和相位角。

039三相交流电:三个频率相同,最大值相同,相位依次相差120o的交流电。

040电路由:由电源、负载、连接导线组成。

041常用在工程上的导电材料是是铜和铝,特点是:(1)导电性好;(2)有足够的机械强度;(3)耐腐蚀;(4)容易加工和焊接;(5)价格便宜。

042一般导线由:线芯、绝缘层和保护层组成。

043电缆:在一个绝缘护套内按一定形状分布有单根、多根互相绝缘的导线称电缆。

044常用电工测量仪表按用途分有:电流表、电压表、钳形表、兆欧表、万用表、电能表等。

045电流表、电压表的使用应注意:(1)电流表必须串联接入电路;(2)电压表必须并联接入电路;(3)注意量程的选择避免烧毁仪表;(4)直流仪表注意极性的选择,避免指针反转,打坏指针。

046绝缘栓表的功能是:进行绝缘电阻测量。

047接地摇表的功能是:进行接地电阻的测量。

048自动空气开关在电路中的作用:它能通断正常的负荷电流,当电路发生短路、过载和严重电压降低时,能自动切断电源。

049电缆的敷设方式有哪:直接埋地敷设、电缆沟敷设、沿墙敷设、排管敷设和隧道敷设。

050电压互感器及电流互感器二次回路导线截面的选择有何要求

答:电压互感器和电流互感器二次回路导线截面不小于2.5mm2。

051裸导线主要有:铜导线、铝导线、钢芯铝导线。

052母线的作用是:汇集、分配、输送电能。

053母线一般分为硬母线和软母线两种。

054日光灯由:镇流器、灯管、启动器、电容器组成。

055镇流器的作用是:点燃灯管、限流。

056整流:把交流电转换为直流电的过程叫整流。

057一般钳形表是由:一个电流互感器和一个交流电流表或一个万用表组成的。

058一般的整流元件是由:硅制成的。

059隔离开关的主要作用是:断开无负荷电路。

060变压器要退出运行,应先断开:低压侧所有负荷。

061如果触电者心跳停止而呼吸尚存,应用仰卧压胸法进行人工呼吸抢救的办法。

062如果线路上有人工作,停电作业时应在开关上挂“禁止合闸,有人工作”的标示 牌。

063 10kv以下带电设备与操作人正常活动范围的最小安全距离是0.4米。

064常用万用表能进行交、直流电压,交直流电流和电阻参数的测量,比较高级的万用表还可以测量电容、电感、功率及晶体管直流放大倍数。

065常见的变压器有:电力变压器、特殊用途变压器。仪器用变压器、试验变压器和控制变压器。

066互感器:将高电压大电流变为低电压小电流供测量用的互感器。

067电压互感器:将高电压变为低电压的互感器叫电压互感器。

068电流互感器:将大电流变为小电流的互感器叫电流互感器。

069互感器的铁壳及副边绕组接地的目的是:防高低压线圈绝缘损坏时,低压线圈和测量仪表产生一个高电压,危及工作人员的人身安全。

070电动机的额定功率指的是:表示电机额定工作时轴上允许输出的机械功率。

071三相电动机的定子绕组有星形接法和三角形接法两种连接方式。

072温升:用电设备允许发热的限度。

073高压断路器的作用是:在正常和故障情况下可靠的切断工作电流和事故电流。

074高压断路器分为:

油断路器、真空断路器、空气断路器和六氯化硫断路器等。

075多油断路器中油的作用是:灭弧和绝缘。

076高压开关柜内有高压电器、保护装置、测量仪表及操作机构等电器设备。

077负荷开关与隔离开关的相似之处是:都有明显的触头断点。

078高压熔断器的作用是:当过负荷电流或短路电流流过该元件时利用电流的热效应使客体熔化,从而达到分段电流保护电器设备的目的。

079闸刀开关的作用是:隔离电源。

080自动空气开关的作用是:能通断正常的负荷电流,当电路发生短路、过载或电压严重降低时能自动切断电源。

081什么是反时限特性:流过熔断器的电流越大,熔断时间越短。

082接触器的主要作用是:用来远距离频繁通断交直流主电路。

083接触器按控制电流的种类分为:直流接触器和交流接触器。

084电缆一般分为:电力电缆和控制电缆。

085电缆的检查包括:电压与电流的测量、电缆温度的测量、电缆绝缘性能的测量、耐压实验。

086用电设备的工作制是如何分类的:根据用电设备的工作情况、温升特点,可分为长期工作制、反复短时工作制、短时工作制。

087什么是用电设备的计算负荷:指一年之中负荷量最大的半小时平均负荷值。

088确定计算负荷的方法有:需要系数法、二项系数法、利用系数法。

089电器设备、导线截面及额定电流是根据计算负荷来选择的。

090熔断器的选择有:一是熔体的选择,二是熔管的选择。

091属于电量的继电器有:电压继电器、电流继电器、中间继电器、时间继电器和信号继电器。

092属于非电量的继电器有:气体继电器、瓦斯继电器和温度继电器等。

093继电保护装置:电力网、发电厂、变电站及电器设备发生各种故障时(断线、短路、接地等)及不正常的运行时(如过载、过热)时及时发出信号,并使断路器自动跳闸,切断故障通路的一种自动装置。

094电力系统对继电保护的一般要求是:良好的选择性、反映事故的快速性、灵敏性、可靠性及投资维护的经济性。

095常用继电保护按工作原理分为:过电流保护,电流速断保护、过(欠)电压保护、差动保护、瓦斯保护、单相接地保护等。

096过电流保护分为:定时限和反时限两种。

097差动保护广泛用于大容量的变压器、变电所母线、高压电动机等设备。

098单相接地保护分为:大电流系统的接地保护和小电流系统的接地保护。

099对电力系统的基本要求有:(1)保证供电的可靠性;(2)保证良好的电能质量;

(3)降低供发电成本;(4)保证电力系统安全运行。

100一级负荷:突然停电时将造成人身伤亡、重大设备损坏、巨大经济损失或重大政治影响规定为一级负荷。

101二级负荷:突然停电时将造成严重减产、停工、生产设备局部破坏、局部交通堵塞等规定为二级负荷。

102对一级负荷的供电要求:有两个独立的电源供电。(如两个发电厂、一个发电厂和一个地区电网、两个地区变电所等)。

103对二级负荷的供电要求:尽量有两回路供电,且两回路引自不同的变电站或母线段,在有困难时允许由一回路供电。

104三级负荷的供电要求:三级负荷属于一般电力用户,可用单回路供电。

105电力网的经济运行应注意:尽量选用高压线路深入负荷中心,而且应避免曲折迂回供电。

106地方电力网常用放射形接线,树干形接线和环行接线接线方式。

107地方电网通常用电压损失条件选择导线截面,然后按机械强度和发热条件进行校验。

108短路时导体发热的特点:短路电流通过导体的时间很短,导体升温可认为是一个绝热过程,既短路电流在导体中产生的热量全部用来加热导体。

109断路器和隔离开关配合使用时应如何操作:合闸送电时,应先合上隔离开关,然后再合上断路器。分闸时是应先分开断路器,然后拉开隔离开关。

110自动开关带有哪些自动装置:带有作为短路保护的电流脱扣器,作为过负荷保护的热继电器脱扣器,作为欠电压保护的低电压保护装置。

111电力系统的过电压有:大气过电压和谐振过电压两种。

112什么是大气过电压:由于直击雷或雷电感应引起的过电压称做大气过电压。

113什么是谐振过电压:由于电感电容等参数在特殊情况下发生谐振而引起的过电压称做谐振过电压。

114什么是雷电现象:当雷云中的电荷聚集量很大且具有很高的电场强度时,周围的正负雷云之间或雷云与大地之间发生强烈的放电现象,称之为雷电现象。

115雷电常见有直击雷和感应雷两种形式.

116防雷通常采用的措施:避雷针、避雷线、避雷器、避雷网防雷。

117载流母线产生震动和发响的原因:当电流流过时,母线周围将产生磁场,母线之间将产生吸引力,故产生震动和发响。

118配电装置中为何采用裸导体母线:裸导体母线散热条件好,容许电流增加,安装容易,维护简单,成本较低。

119铜和铝母线不能直接连接,应该采用焊接或镀锡后用螺栓连接。

120铜的导电性比锡好,为了防止铜在潮湿空气中产生“铜绿”,在铜线头上镀锡。

121市电突然停电,值班电工应:首先检查发电机是否启动正常,然后向供电部门询问停电原因,最后向主要领导说明停电原因及向用电户解释。

122有的触头在融片外加钢板,有何作用:该钢板起到磁封锁作用。

123更换变压器高压侧的熔断器时除断开高压侧的开关外,还要断开低压侧的开关,主要是为了防止网络反电压。

124在控制电路中启动按纽,应使用带常开点的按纽。

125在控制电路中停止按纽,应使用带常闭点的按纽。

126在电动机的控制线路中一般过载保护用热继电器进行保护。

127电动机的调速有(1)调节电源电压;(2)改变转差率;(3)改变磁极对数:(4)变频调速等方法。

128常见的电气事故有:触电事故;雷电事故;静电事故;电磁伤害事故;电路故障等。

129有关接地应注意:1、同一变压器系统中不允许保护接地又有保护接零;2、地线不准接开关或熔断器;3、接地设备必须单独与接地干线直接连接;4、1kv以下中性点接地系统中,电器设备外壳应保护接地。

130电器设备做交流耐压实验的目的是:为了电力系统的安全运行,考核设备的绝缘情况,以便发现电器设备的绝缘缺陷、薄弱环节、受潮、裂纹等。

131什么叫接地电阻:接地体或自然接地体对地电阻和接地电阻的总和称为接地装置的接地电阻。

132接地电阻可用:1、接地电阻测量仪测量法进行测量;2电流表--电压表测量法进行测量;3、电流表--功率表测量法进行测量;4、电桥测量法进行测量;5、三点测量法进行测量。

133什么叫重复接地:在变压器中性点直接接地的电力系统中,将零线一处或多处接地称为重复接地。

134什么叫试验周期:为保证电器设备长期使用不发生事故,必须经常检测设备的绝缘水平,为此规定对设备的绝缘进行间断定期性检查,这个间断的时间周期叫做试验周期。

135隔离开关的试验包括:1、测量绝缘电阻;2、交流耐压试验;3、检查操作机构的最低动作电压;4、检查触头接触情况及弹簧压力。

136隔离开关的试验周期是:l-3年。

137多油断路器中的油的作用:一方面作为灭弧介质,另一方面作为断路器内导电部分之间和导电部分对地的绝缘介质。

138高压断路器的操作机构有:电磁式、弹簧式和液压式。

139真空断路器灭弧室的玻璃外壳的作用:起到真空封闭和双重绝缘的作用。

140断路器的跳台闸位置监视灯串联一个电阻的目的是:防止因灯短路造成断路器误动作。

141电器设备从出厂到投入运行要进行:1、电器设备出厂时进行的出厂试验;2、电器设备新安装后的交接试验;3、电器设备运行后按规定的周期进行的预防试验。

142新安装的变压器要进行:5次冲击台闸试验。

143安装变压器的

母线时,如果母线过长应用涨缩的方法连接。

144变压器运行性能的主要指标是:1、变压器一侧端电压的变化;2、变压器的效率。

145如果变压器带感性负载,从轻载到满载输出电压如何变化:输出电压将会降低。

146当1000kva以上油浸变压器外部发生短路时,应是过流保护先动作。

147过流保护的动作电流是如何规定的:是按躲过最大负荷电流规定的。

148电力变压器的短路电压是如何规定的:一般规定为额定电压的4.5%--6%。

149什么叫连接组别:电力变压器一、二绕组对应电压之间的相位关系称为连接组别。

150电动系仪表采用改变附加电阻的方法改变电压量程

151 10kv线路首端短路时,速断保护动作继电器先跳闸。

152当高压设备发生接地时,为防止跨步电压触电,室外不得接近故障点:8米。

153常用的相序测量方法有:1、使用相序测试仪;2、使用相序指示灯。

154什么叫接地:将电器设备、配电装置或电力系统中的某一点与大地作良好连接称为接地。

155什么叫工作接地:为了使电力系统或电器设备安全可靠的运行,将系统中的某一点或经某些设备间接或直接接地,称为工作接地。

156纯电阻性负载的功率数是1。

157双臂电桥的用途:用于测量小电阻。

158什么是普通用电:低压供电和容量在100千伏安及以下专用配电变压器的用户用电为普通用电。

159什么是大量用电:10千伏及以上电压供电,容量在101千伏安以上至3000千伏安之间的用电为大量用电。

160什么是高需求用电:10千伏及以上电压供电,最大容量为3001千伏安及以上容量的用电为高需求用电。

161供电部门从1996年2月起不向用电客户收取高压线损、变损。

162什么是平期电量①:普通用电和居民用电在电费单的电量为平期电量①;大量用电用户每月每千伏安用电250千瓦以下时为平期电量①:高需求用电客户每月每千伏安用电400千伏安以下为平期电量①。

163什么是平期电量②:大量用电用户每月每千伏安用电250千瓦以上部分为平期电量②;高需求用电客户每月每千伏安用电400千伏安以上部分为平期电量②。

164基本电费的计算:对大量用电和高需求用电客户应收基本电费,基本电费按变压器容量计算,大量用电计算方法为:每月每单位容量(千伏安)收费24元;高需求用电计算方法为:每月每单位容量(千瓦、干伏安)收费44元。

165底度电量的计算:居民用电每月少于5千瓦时按5干瓦时计算,普通用电每月每千伏安少于20千瓦时按20千瓦时计算,大量用电、高需求用电每月每千伏少于40千瓦时按40千瓦时计算。

166什么叫力率调整费:力率调整费是供电部门根据国家有关政策的规定,为促进用电客户节约电能,改善电压质量而采取的经济手段。

167功率调整费的计算:先以无功电度表实用无功电量除以有关电度实用有功电量求得比值(tan),根据比值查功率因数表以及对应的以0.90为标准考核功率因数的调整电费百分比,再以此百分比乘以当月电量电费与基本电费之和得出力率调整电费。

168电费违约金(滞纳金)的计算:深圳供电局规定用户在当月2o日以前交清电费,21日以后逾期要交纳违约金(滞纳金),居民用户每日按欠费总额的千分之一计算,其它用户按每日欠费总额的千分之二,跨年度按千分之三计算。

169电费总额的计算:电费总额=电量电费+基本电费+力率调整费+电费违约金+拖欠款。

170用户受电工程竣工后应报的资料:用户受电工程施工,试验完工后,应向企业提出工程竣工报告,报告应包括;1)工程竣工图及说明;2)电气试验及保护整定调试记录:3)安全用电的试验报告;4)隐蔽工程的施工及试验记录;5)运行管理的有关规定和制度;6)值班人员名单及资格;7)供电企业认为必须的其它资料或记录。

171如何办理更换电表手续:用户更换电表,须按如下规定办理:l)用户向供电企业提出申请,说明更换电表原因;2)供电企业派员到现场勘察,提出换表实施方案;3)用户交纳由换表引起的工程费用;4)更换电表,登记新表信息,用户结清旧表尾数电费。

172电量是:本次抄表读数与上次抄表读数之差乘以倍率所得。

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第8篇 物业管理财务报告范本

物业管理公司财务报告

各种财务报告是财务部与公司领导进行沟通的重要工具,也是财务工作的重要成果。财务部应定期向公司领导递交相关报告及报表,具体时间与报表内容可能有差异,但总体应包含以下报表:

1.资金周报表。向公司领导提供公司最新的资金收支余情况,以便更好地使用或调度资金。

2.应收款明细表。应收款管理是物业管理企业财务管理的一个行业性的难点,财务部应按金额大小及拖欠时间长短等指标将各主要拖欠款客户进行列表,将本期应收款管理情况及时报告公司领导。

3.各部门收支情况表。各部门的收支状况及盈亏状况反映了公司整体财务计划的执行情况,公司领导应对这些予以关注,这些报表内容是公司领导对业务部门加强财务管理所必要的信息。

4.行政部门费用明细表。因行政部门不创造利润,控制行政费用是实现收支控制的重点之一。公司为控制行政费用,管理层必须对行政费用的明细有所了解,才能有的放矢。

5.公司基本财务报表。包括资产负债表、利润表、现金流量表及其他附表。

6.财务分析。财务分析应定期将以上财务报表以文字形式形成报告,对详细的财务收支状况,收支结构,收支的变化的原因、与预算差异的分析、资金的管理状况、应收款的管理状况进行分析,提出应予以关注的因素与改善建议,并对下一期的财务状况进行预计。最后使报告的阅读者对公司整体财务状况形成清晰的理解,明确财务管理的重点及方向。

财务分析是财务工作重要的阶段性总结报告,财务部门应定期向公司领导提交财务分析,分析公司的财务状况及应进行改善的措施。

财务分析的一般性原则:

a)分析要全面。主、客观因素分析,成功及不足的分析,经济因素与技术因素的分析,内外部因素的分析。

b)事物的联系。要注意局部与全局联系,报酬与风险的联系、过去现在将来的联系。

c)实事求是,不能结论先行。

d)深入浅出,分析问题深入核心,表述问题浅显易懂。多用图表,如柱状图,饼式图等。

e)多种分析方法综合运用。如比较分析、因素分析等。

f)对于过于复杂、过于专业的方法慎用,以提高报告的可阅读性。

g)行文保持结构严谨,证据充分,逻辑严密。

h)定性与定量相结合,证据与结论相一致。

第9篇 a物业管理公司员工守则-范本5

物业管理公司员工守则范本5

1、公司全体员工应以本公司的利益为最高利益,在各自的工作岗位上执行主管的意志,服从指挥和管理,守职尽责,按要求、高效率地完成各项任务,工作积极、主动;

2、严格遵守公司各项规章制度,爱护公司财产,关心公司发展,对改进公司内部经营管理活动提出合理化建议,努力熟悉和学习各种业务知识,提高业务素质;

3、公司员工必须保持制服整齐清洁,仪表端庄,精神饱满,对待住户、访客、同事和各阶层人士,均应以礼相待,保持彼此间的良好关系;认真做好租户、住户热线的接听和记录,重要事件和信息及时报告;

4、在业务交际、洽谈、接待客户时,礼貌待人,举止文明,对客户负责,正面宣传介绍本企业的经营宗旨和服务特色,取得客户的信任;

5、严格遵守公司的作息时间,按时上、下班(交接班),不得无故迟到、早退,遇有特殊情况需请假时,应事先取得主管的同意,而公司主管人请假需获得公司总经理的同意;

6、注意办公环境的卫生,保持办公设施、用品的整洁;

7、必须遵守和执行公司所发出的一切通告办事。

第10篇 物业管理手册之物业分公司职能部门设置

各物业分公司必须按本手册规定设置职能部门,因当地情况特殊,需要变更部门职能、部门名称或新增职能部门时,必须事先呈报项目所在公司审核、管理公司物业管理部批准。

本章节对行政人事部、品质部、财务部、管理处必须具有的职能作了规定。各物业分公司的组织架构及岗位设置必须遵守'责任清晰、设置规范、机构精简、运作高效'组织建设原则,可根据实际需要安排其它职能或设置其它职能部门(如工程部、物业部、经营部等),根据这些职能划分进行机构、岗位设置。如公司规模较小,可将部门职能设置在管理处,尽量精简机关的行政机构。

各物业分公司的体系文件应根据本手册规定,对组织架构、部门、岗位职责有更细化的描述和规定。

组织机构、部门及岗位设置须按本手册要求获得批准。

1.行政人事部必要的工作职能

1.1沟通与协调

1)设置专责人员负责与管理公司物业管理部、项目所在公司对接沟通与协调,及时传达相关信息。

2)负责建立并实施本公司内部员工的沟通与协调机制。

1.2目标、计划管理的落实

1)协助总经理编制本公司年度工作计划。

2)根据本手册中的计划管理要求落实业务工作计划在各部门各岗位的运用。

3)监督各部门、岗位计划实施效果。

4)监督各级主管人员对计划的考核情况。

5)协助总经理监督各部门责任目标完成情况,监控本公司责任目标完成进度。

1.3其它常规业务参考如下

1)制订并完善公司相关工作管理制度;

2)协助公司总经理规划并培育公司企业文化体系;

3)负责组织召集公司大会、行政办公例会及各项专题会议;

4)负责公司行政文件的拟定、登记、发放、归档及公司印章的保管和使用;

5)负责公司工商执照、资质等级的申办、年审、变更、补办、注销等工作;

6)负责公司车辆、办公设备、员工餐厅(公司机关)、员工宿舍等行政管理工作;

7)负责公司对外联络及宣传;

8)负责员工的招聘、入职、离职、人事异动;

9)负责对人力资源进行规划、预测、信息收集及数据统计;

10)负责员工档案的建立及劳务合同的管理;

11)负责公司员工考勤、工资、福利及保险管理工作;

12)负责公司行政档案、行政文书的管理。

2.品质部必要的工作职能

2.1建立、维护和改进公司管理体系

1)根据本手册要求协助总经理建立和细化各方面的文件,形成完整的体系文件。

2)落实体系文件在各职能部门、岗位中运行。

3)组织内部审核,协助总经理进行管理评审,具体配合物业管理部进行监督审核。

4)对于体系中发生的涉及管理公司物业管理部权限的问题应及时通过行政人事部向管理公司物业管理部反映。

2.2负责实施品质培训

1)编制总体培训计划并组织落实。

2)监督各部门、专业的培训实施情况。

3)对总体培训效果负责。

2.3负责质量监督与改进

1)根据本手册9.2要求落实三级检查机制,具体负责实施本公司月检,监督周检、日常检查实施情况。

2)负责总体质量统计分析,监督、指导各专业的质量统计分析。

3)负责纠正与预防措施的跟踪验证。

2.4方案的落实与调整

1)跟踪被批准的方案实施情况。

2)协助总经理定期评审方案的适宜性,以及对方案进行评审和调整。

2.5其它常规职能参考如下:

1)按照与公司签订的《目标管理责任制》的要求完成本部门责任目标。

2)负责本部门相关招标工作,参与非工程类的业务分包、供方的评价与选择。

3)负责定期分析顾客投诉信息,并组织重大投诉的处理。

4)负责组织顾客满意度调查工作。

5)负责搜集物业行业法规及其它信息并及时反馈。

6)负责组织公司创优评先活动。

3.财务部职能

3.1根据国家有关财经法规、政策、制度,制定公司财务管理制度和会计核算办法;

3.2按照与公司签订的《目标管理责任制》的要求完成本部门责任目标;

3.3负责组织编制公司年度收支预算计划;

3.4实行全面预算管理,组织和监督各项资金的收支情况,保障资金供给;

3.5按月、季、年定期编制会计报表并按季度编写财务情况说明书;

3.6定期开展经济活动分析,提出改进意见,为总经理决策提供真实可靠的会计信息;

3.7对公司各部门及下属基层单位进行财务监督和指导;

3.8负责经济合同的财务审核工作,参与供方的评价与选择;

3.9负责公司成本控制和管理,并定期分析成本细项;

3.10负责组织经济合同的评审,建立合同台帐;

3.11办理现金收付和银行结算业务;

3.12负责公司采购的预、决算审核工作;

3.13负责公司固定资产与低值易耗品管理及清查工作;

3.14负责财务档案的管理工作;

3.15制订本部门业务培训计划,并组织实施;

3.16配合外部和内部的财务审计工作;

3.17负责与财务、税务、银行、工商等部门和客户的沟通联络。

4.管理处

4.1按照与公司签订的《目标管理责任制》的要求完成部门责任目标;

4.2负责制定本部门年度、月份工作计划,并组织实施;

4.3按照公司管理体系的标准和要求,持续改进管理服务工作质量;

4.4负责辖区内的绿化、清洁、消杀日常管理;

4.5负责辖区内的公共秩序维护、车辆、消防日常管理;

4.6负责辖区内房屋本体、公共设施设备的日常维修养护,提供有偿维修服务;

4.7负责辖区内各项费用的收缴工作

4.8负责辖区内房屋装修管理;

4.9负责日常接待和客户投诉的处理;

4.10负责业主档案和本部门物业管理运作档案的管理;

4.11负责与业主委员会的沟通、协调;

4.12负责实施社区文化活动;

4.13负责制订本部门业务培训计划并组织相关人员实施;

第11篇 某商业中心物业管理要求

商业中心物业管理要求

kh商业中心系统综合型高级甲级写字楼,主要以商务、办公为主,因此与住宅小区相比,该写字楼必须具备高标准质量的管理服务,该物业现代化设备多,诸如自动控制的高档电梯与升降机,电脑控制的自动化系统等都需要专业知识与技术的人员来操作与养护,特别是出入口、大堂、洗手间、公共区域的卫生,清洁要求很高,为保待楼宇外貌的美观,楼宇的外墙也需要定期清洗,该写字楼能否得到完善的管理,直接影响到物业的租售与经营,而且对楼宇本身的价值和管理者有着极大的联带影响。因此,对于kh商业中心的管理应围绕'安全、舒适、方便、快捷'的模式来全面展开,写字楼对治安、消防的要求更高,而复杂的设备设施对维修保养的要求也较高。

一、安全是指让用户在写字楼里工作有安全感,包括:

1、人身安全:保证大楼内主要设备完好,不出意外事故,通过闭路电视监视大楼停车场,大堂、通道、电梯等人流量大的地方,加强定时巡查,不给犯罪分子可乘之机。

2、财产安全:通过安装在大楼内的安保系统,及时掌握大楼内的情况,保安人员全天候在大楼内部及周围指定地点,线路上为用户服务,保证大楼安全防范万无一失,不发生盗窃案、大件、贵重物品出入要办理出入手续。

3、消防安全:消防安全既涉及人身安全又涉及财产安全,应重点加强,特别强调保证消防设备始终处于良好待用状态,定期进行消防系统测试,并在条件许可的情况下组织消防演练,增加用户防火和自救能力。

二、舒适是指创造优美的环境让用户在大楼内工作起来感到舒适,方便、确保大厦内的电梯、供电、供水服务处于正常运行状态。

三、快捷是指用户在大楼内工作能随时与各地、各方面联络、交换信息、抓住商机、通讯联络好比人体神经系统,通讯联系中断,企业的各项业务就陷入瘫痪,因此必须配备和保持通讯,宽频网络等系统的正常使用。

四、必须树立该物业和管理者的品牌形象,以高起点的管理理念及行之有效的管理服务技巧成就该物业的知名度和社会信誉,推动该物业的租售和经营业务的不断发展。

五、必须按照高标准,高档次和优秀示范大厦的标准对该物业进行管理,用最低的成本造就最好的服务效应,努力保证房屋本体,配套设备设施的良好运行和完好,保证管理范围内不发生重大安全,刑事、消防事故、保证该物业内清洁卫生达到优秀示范大厦标准。

第12篇 物业区域告示栏设置使用管理程序

物业区域告示栏设置与使用管理程序

1 告示栏的设置

为了能将管理中心的各项工作安排及时通知客户,为了加强管理中心与客户之间的联系与沟通,特此在公共区域设置告示栏,以方便客户。

2 公告栏使用管理程序

前言

公告栏的定义:管理中心设置在首层大堂明显位置,用于张贴**物业管理中心针对**内全体客户之重要公告,及发布重要信息时使用的设施称为公告栏。

设置目的:**物业管理中心设置公告栏的目的是方便管理中心与客户间的信息传递,使客户能够及时知晓管理中心发布的重要信息,方便客户的日常办公。

批准实施:《公告栏使用管理程序》由**物业管理中心物业部制订,经管理中心总物业经理审核后批准实施。

公告栏内公告的张贴

公告栏内张贴的任何公告均须经物业部经理批准后方可张贴。

除特殊原因外,所有公告均以a4纸(297mmχ210mm)打印,每张公告在不与其他公告发生重叠时,均以透明图钉在距离纸张四角临近两边各10mm处固定。

张贴及撤换公告的工作由物业助理负责。

公告的张贴及撤换时间根据公告内所载信息的生效时间确定,具体情况可参照以下2条处理:

如公告所载信息为不需要客户提前做任何准备工作,则张贴工作在公告时间生效前48小时完成。

如公告所载信息需要提前告之客户做好准备工作,需在所载信息生效前72小时将公告张贴在公告栏内。

公告栏可张贴公告部分的尺寸为上下长870mm,左右宽570mm,公告栏内最多只能张贴6张公告,具体的张贴方式根据公告的多少来确定:

1张公告时,此公告张贴于公告栏的中心位置,即公告左边距离公告栏左边180mm,公告上边距离公告栏280mm。

当有2张公告时,2张公告上下排列,每张公告左边距离公告栏左边仍为180mm,上公告为生效日期早的公告,同时其上边距离公告栏120mm,下公告为生效日期晚的公告。上公告下边与下公告上边距离为30mm。

当有3张公告时,当三张公告内容相同,但文字分别以英文、中文、日文分别书写时,则公告栏左上角张贴英文公告,其左边距离公告栏60mm,其上边距离公告栏120mm;公告栏右上角张贴中文公告,其左边距离英文公告右边为30mm,其上边距离公告栏同为120mm,英文公告正下方30mm张贴日文公告。如所张贴的三份公告的内容不同,则左上角公告为生效日期最远,右上角公告生效日期晚于左上角公告,左下角的公告为生效日期最近的公告。

当有4张公告时,前三张的张贴位置同“c.”;有3张公告时,第四张公告张贴在第三张公告的正右方30mm处,且第四张公告的生效日期比其左侧公告还近。

当有5张公告时,左上角公告左边距离公告栏左边仍为60mm,其上边距离公告栏上边为10mm,右上角公告位于左上角公告正右方60mm处,第三张公告上边压在左上角第一份公告下边重叠15mm处,第四张公告上边压在右上角第二份公告下边重叠15mm处,第五张公告上边压在第三张公告下边重叠15mm处,其日期及顺序排列参照“c”及“d”。

当有6张公告时,其前五张公告排列顺序同上,第六张公告上边压在第四张公告下边重叠15mm处。其日期及顺序排列参照“c”及“d”。

如两张公告的生效日期相同时,则已公告序号小的排在较早的位置上。

公告栏内公告的撤消

公告的有效日期已到期时,由物业助理于到期当日20:00前,将到期的公告取下,并于次日交物业经理确认收回签字。如有特殊情况未能按时撤消公告,物业助理应及时上报,由物业经理跟进处理。

公告栏内的到期公告被撤下后,如还有其他公告,撤下公告的人员需要按照本程序b项第5]条的规定对剩余的公告进行重新排列。

所有撤消的公告由物业助理进行存档,保存期限为三年,到期后由物业助理进行统一处理。