物业维修过程的检验工作规程制度（十二篇）

第1篇 物业维修过程的检验工作规程制度

物业维修过程的检验工作规程

1.目的

确保维修过程的质量达到标准,使业户满意。

2.适用范围

适用于各管理处对维修过程的检验。

3.职责

3.1管理处主任每周巡视楼宇公共部分不少于一次,并负责对工程主任(工程主管)提交的月维修情况检查。

3.2工程主任(工程主管)每天对公共设备进行维修情况巡查不少于一次,并每日对《维修单》完成情况进行检查。

4.检验内容

4.1维修过程检验的原则

4.1.1服务及时性的检验

4.1.1.1根据维修预约时间,准时到达维修地。

4.1.1.2对于广泛影响整体或局部房屋、危及房屋或业户人命安全、引发极度不便等的维修,应立即维修,维修期限在24小时内。

4.1.1.3对于造成某些或个别业户不便、属设施功能失效之类的,应作应急维修,维修期限在72小时内。

4.1.1.4属项目零星而非紧急性者,所有不属4.1.1.2、4.1.1.3两限的维护、维修、更换等保养维修,维修期限在14天内。

4.1.2服务质量的检验:按维修服务标准进行检验;功能性维修以恢复原有功能为准;外观性维修:表面应无色差、无高低不平现象,满足业户的合理要求、严格按维修服务标准执行。

4.2检验

4.2.1日检:工程主任(工程主管)对每日的《维修单》要及时检查完成情况,对已完成的维修项目进行抽查,以检查服务的及时性和业户对维修服务过程是否满意,并对当时未能解决的项目查找原因,及时监督解决。

4.2.2周检:管理处主任依据《维修服务标准》,每周对公共部分进行巡视,对发现存在的问题及时反馈给工程主任(工程主管),并督促解决,并对公共设施设备维修情况巡查不少于一次。

4.2.3月检:每月工程主任(工程主管)根据《维修回访制度》规定抽取20%进行回访;80%由管理处值班人员进行回访,以检查服务过程质量,工程主任(工程主管)将每月维修工作报告提交管理处主任审阅检查。

4.3对于以上检验中发现的严重不合格应立即查找原因,及时采取纠正措施;在检验过程中发现隐患的应及时采取预防措施,具体处理程序按《持续改进数据收集及纠正和预防措施程序》。

4.4维修服务标准

维修服务标准

序号内容服 务 标 准备 注

1上楼时间接到维修要求,预约时间的按约定时间上楼,需即时维修的15分钟内赶到现场。

2服务态度热情、谦虚、使用文明用语。

3提供维修材料应向业户提供合格的维修材料。

4维修服务时间视工艺复杂情况而定,一般不超过8小时,最多不超过72小时。如超出上述时间,应向业户说明原因。

5服务对象满意率应达到95%。对不满意的5%应尽快组织二次维修,使业户满意。

6洗脸盆漏水应达到原先标准,经反复试用,不漏水,服务对象满意。

7洗菜盆漏水接头、阀门、软管应按原标准安装,维修时间不超过1小时。

8洗菜盆堵塞达到畅通标准,对切口处的修补应尽力恢复原样,维修时间不超过2小时。

9浴缸堵塞及漏水达到畅通标准,对切口处的修补尽力恢复原样,经反复使用达到畅通、不漏水。

10维修墙内水管应摸准管路,打墙时尽量少破坏磁片,维修完毕后我观应恢复原样,做到工完场清。

11洗脸盆堵塞下水应达到相当流畅,检查口应恢复原状,并对维修现场进行清理,维修小时不超过2小时。

12疏通马桶使之相当畅通,即使往马桶里扔少许纸巾也不影响畅通,维修时间不超过2小时严重堵塞除外,如马桶内掉进梳子、瓶子等。

13疏通地漏使之畅通,并对切口恢复原样,维修时间不超过1小时。

14房间没水此项原因多种,应尽快解决业户用水问题。(市政停水除外)阀门、滤网、高位水箱等可能使业户家中停水。

15换锁应按住户要求安装,并反复试用使之灵活,开关自如,紧密性好。维修时间:木门不超过30分钟,铁门不超过2小时。

16水龙头漏水维修后应达到原来标准,密闭、开关自如,维修时间不超过30分钟。

17接头漏水应达到紧固、密封、不滴水,维修时间不超过1小时。

18楼上水漏到楼下尽快找到漏水原因,以达到处理好不漏水为标准,并对墙地面等污染清理干净,维修时间不超过4小时。上层业户不在家除外。

19马桶漏水以不漏水为标准,如需拆马桶安装,应恢复原样,维修时间不超过2小时。

20房间无电以恢复房间正常用电为标准,在维修完毕后应尽量保持原状,维修时间不超过2小时。比较复杂的不超过24小时。

21灯不亮应达到原来照明标准,维修时间不超过30分钟。

22业户门铃不响以达到清脆悦耳为标准,维修时间不超过30分钟。

23房间插座无电使用方便、安全为标准,并把故障原因告诉业户。维修时间不超过2小时。比较复杂的不超过24小时。

24业户门窗修理使之能开关灵活自如,密封性能良好,维修时间不超过2小时。如玻璃损坏的不超过24小时。

5.记录 无

6.附件 无

第2篇 物业上门维修服务规程制度-4

物业上门维修服务规程4

1目的

为体现'业主至上、服务第一'的宗旨,保证维修服务质量,规范维修服务行为,特制定此规程。

2适用范围

适用于本公司接管的各类物业中,业主/使用人要求的上门维修服务。

3职责

3.1上门维修的维修人员负责按本规范为业主/使用人提供上门维修服务。

3.2维修中心负责人负责检查上门维修服务规范落实情况。

4上门维修要求

4.1接受报修

4.1.1接/应报修电话

接/应报修电话过程:

a)拿起听筒先讲:'您好,我是维修中心/管理处,先生/小姐有什么事情

请讲!';

b)记录业主报修内容及房号,并约定上门维修时间;

c)道'再见'后轻轻放下听筒。

4.1.2如业主直接上门报修或托人传递报修信息,应主动与业主沟通确定维修内容,约定维修时间。

4.1.3如业主通过管理处报修,上门维修人员在维修结束后,应及时通报管理处维修服务已经结束。

4.2及时上门服务

从接到报修开始应在15分钟内或约定时间前到达业主家。

4.3上门维修准备

所有维修人员出工前必须随身携带工具箱,仔细检查箱内工具,并根据维修项目做好相应调整,做到工具齐备,箱体清洁。

4.4入户维修

4.4.1按规定门铃、叩门

按业主家门铃或叩门必须统一、规范:

a)到达业主家门口先轻按门铃,如无反应则在间隔10秒钟后再按第二次,不能连续按。

b)如无门铃则应轻轻地叩门,先叩两下如无反应间隔10秒钟以后再叩。

4.4.2在隔门与业主对话时,必须说明身份和来意;业主开门后应招呼一声'您好',取得同意后,穿上专用鞋套,在业主带领下进入维修房间,不可随意走动。

4.4.3在维修开始前,应再次询问需维修项目,仔细查看维修现场及周边状况,如有妨碍修理的物品应主动协助业主移开。

4.4.4摊开塑料布或报纸以摆放工具及材料,并事先铺好自备的毛巾或报纸等隔离物以防止渗水及垃圾撒落。

4.4.5在维修中应专心致志,保证质量,提高效率,并尽可能降低噪音,工具轻拿轻放;严禁吃、喝、抽和收取小费。

4.4.6维修完毕后,应对维修结果进行自检,待业主验收认可后,请业主签字。

4.4.7按公司收费标准收费,如业主有异议,应耐心解释,不可与之争执。同时,维修人员应主动向业主交代使用中应注意事项。

4.4.8对未能及时完成维修的(如无法独立完成、专业性太强、配件不齐等),应对业主说明情况,解释原因,取得业主的谅解和支持或说明维修计划(包括完成时间),并尽快将其解决。

4.4.9如因各种原因确实无力完成的,应告知业主,请其另行解决。

4.5清场

工作完毕后要做好清洁工作,工作前移动的物品要放回原处。

4.6离场

离开业主家时应说声'如有需要尽管与管理处/维修中心联系'并向业主说'再见'。

4.7维修材料注意事项

原则上所需维修材料均由业主自行购买,业主确实不便购买的,可代为购买,购买材料时,应要求供方出示质保卡,并开具发票。

4.8与管理处的通报

如该次维修服务为业主通过管理处报修,当维修结束或与业主沟通后,及时将情况向管理处通报,便于及时闭环。

5记录

维修单

接听报修电话记录

有偿/委托服务联系单

第3篇 绿景物业工程部维修操作规程制度

物业工程部维修操作规程

一.工作内容

根据工程部内勤的报修通知,为用户提供日常小修服务,确保用户单元内设施设备完好,满足用户生活和办公需要。

二.工作要求

1.作业前

(1)上班后穿好工作制服,准备好常用的工具,随时接受报修任务。

(2)在没有报修任务时,按照工程部维修保养计划或主管人员的具体安排对各设备系统例行维修保养任务。

(3)在接到修理通知时,应立即到工程部办公室领取《报修单》,并根据报修内容准备所需的工具和材料。

2.作业中

(1)维修人员在进入用户单元进行维修操作时,须穿着整洁,注意礼节礼貌,在征得用户同意后方可入内。

(2)进入用户单元后,要仔细询问和观察故障的情况,以便作出准确判断。

(3)如故障严重,维修人员无法单独进行操作,应立即向工程部报告,以便安排足够的维修力量。

(4)在修理过程中要做到手轻、脚轻、说话轻,尽量不影响用户单元内的正常办公秩序。

(5)操作中如需关闭单元电源,应征得用户同意,并在做好必要保护才可关闭。

(6)操作完成后,应作仔细调试,确保维修质量,并请用户在《报修单》上签字认可。

(7)离开用户单元时,应将工具和维修垃圾收拾干净,给用户留下良好的影响。

3.作业后

(1)完成修理任务后,维修人员应立即返回工程部办公室,将用户签过字的《报修单》交给工程部内勤。

(2)由工程部内勤或系统主管回访客户,征询客户对维修服务质量的意见和建议。

第4篇 物业管理公司维修人员工作规程7

物业管理公司维修人员工作规程(七)

一、目的: 保证维修人员维修操作规汇范、准确。

二、适用范围:公司全体工程维修人员。

三、内容

1、接到部门主管的维修指令后,维修人员根据维修内容准备好所需维修工具和维修材料后,并持《维修单》赶到维修地点。

2、公共区域的维修程序

1)首先做好消防安全防范措施,如安全护栏、维修告示牌、高空作业告示牌等。

2)做好公共场地的保护措施,将维修工具或维修材料放在旧报纸或抹布上,避免对公共场地造成损坏。

3)维修工具及材料须安放在不影响用户使用的位置,如有用户出入必须主动礼让用户。

4)维修结束后,立即清理维修现场,及时撤掉告示牌。

4、室内有偿维修程序

1)记清维修用户的房号或单元,到达维修地点并核对无误后用食(中)指关节轻声扣门。

2)用户询问时,主动向用户问好,自报部门,说明维修内容。

3)进入室内前必须穿上塑料鞋套,进入用户房间后,首先做好维修现场的保护措施。

4)如维修中会产生较大噪声时,同时提醒客人并礼貌地客人表示歉意。

5)如维修中会产生较大灰尘或漏水时,必须事前做好防护措施,尽量减少污染,同时提醒客人并礼貌地客人表示歉意。

6)维修时应尽量保持户内环境雅静,严禁高声喧哗、散漫。不准随意动顾客的物品,不准在施工现场吸烟、吃东西。

7)维修完成后,立即清理维修现场并请用户进行验收。

8)用户验收合格后,请作户在《维修单》内签名确认。

9)用户签名确认后,向用户表示谢意,与用户道别,并轻轻退出房门,轻声关闭房间。

10)修结束后,维修人员必须将《维修单》妥善保存。

四、相关记录:《维修单》

第5篇 物业小区电梯设备维修保养工作规程制度

物业小区电梯设备维修保养工作规程

1.0目的

保障电梯设备处于良好的工作状态,确保电梯设备得到及时维修保养,为顾客提供舒适安全可靠的电梯运送服务。

2.0适用范围

适用公司管辖的各物业小区的电梯设备维修保养工作。

3.0职责

3.1工程部主管负责电梯设备维修保养工作的计划、组织和督导工作。

3.2工程部领班负责电梯设备维修保养工作的实施和检查工作。

3.3工程部技工负责电梯设备维修保养工作的实施、巡查和记录工作。

3.4电梯维修保养合同单位负责完成合同规定电梯维修保养工作。

4.0工作程序

4.1维修保养工作注意事项:

4.1.1维修保养时在电梯基站门口处放置'电梯检修,暂停使用'告示牌,关好厅门或用护栏挡住入口处。

4.1.2给传动门机加油、清洗或观察钢丝绳等情况时必须关闭电梯电源,在轿顶工作或需开动电梯观察时,应选择安全地方站立。

4.1.3在机房维修保养时,应先断开机房总电源后,才能进行各掣动的清理、保养等工作,严禁用湿毛巾擦机身。

4.1.4在轿顶上检修,必须按下轿顶检修箱上的检修开关;以及在轿顶上需长时间维修保养时,应断开轿顶急停开关,严禁一脚站在厅门口另一脚站在轿顶或在轿厢内长时间工作。严禁开启厅门探身到井道内或在轿厢顶探身到井道检查电梯。

4.1.5在底坑应将底坑的急停开关断开或将限速器张紧装置的安全开关断开,底坑和轿顶、机房不得同时作业,如需同时作业,作业人员必须带安全帽,必须注意工件、工具不得下落,以防落物伤人。

4.1.6操作时应由主持和助手协同进行,并保持随时互相呼应。

4.1.7操作时如果需轿内人员配合进行时,轿内操作人员要精神集中,严格服从维修人员的指令。

并收回工具材料,清洁工作现场,撤除所有告示牌或护栏等。

4.2每三个月1次维修保养内容:

4.2.1检查曳引机减速箱有无异常响声,联轴器弹性圈有无损伤,螺栓有无松动等,如有则需加油或更换或拧紧。

4.2.2检查制动器组件是否润滑良好、动作灵活,固定螺栓、弹簧调节螺母是否紧固,如有则需加油或拧紧;制动器工作温升是否超出60度时,则需检查原因或暂停使用,并对故障进行排除。

4.2.3门机电机碳刷磨损是否超出规定,是否磨损变形,否则需更换;限速器旋转销加油,限速器轮、张紧轮槽有无异常磨损,钢丝绳应无断丝、无油污,限速器夹绳钳口处应无油污、异物、螺栓无松动,如有则需做必要的调整、清洁、拧紧。

4.2.4张紧装置动作是否正常,限位开关是否处于正常位置,如有则需做调整或复位。

4.2.5检查安全钳传动连杆动作是否灵活,安全钳楔块与导轨的间隙是否正常,如有则需做加油或调整,安全钳钳口应清洁无油污。

4.2.6检查控制柜内各元器件,包括接触器、继电器等动作是否正常,有无异常声响,触点有无拉弧、熔焊等,如有则需调整、维修或更换;各仪表信号指示是否正常,熔断器、调速电阻等有无松动发热过大,如有则需更换、调整,排除故障。

4.2.7机械选层器钢带有无断齿、开裂或损坏,各传动机构动作是否灵活,电气触头或开关触点是否良好,如有则需更换或调整;清除轿厢门、门厅门导轨的灰尘、油污,检查各门厅门、轿厢门锁接触是否良好,轿厢主控器、招梯面板按钮、开关操作是否灵活,如有则需维修或更换,门锁转动部位应加油。

4.2.8检查自动门传动机构、安全触板传动机构是否正常,螺钉定位装置是否紧固,门机皮带有无损伤、老化,开关门动作是否灵活可靠,轿厢门限位开关、门锁接点等有无损坏、积尘;各转动轴应加油。

4.3专业电梯公司维修保养工作规程:

4.3.1电梯公司专业维修保养小区电梯设备需遵守与物业公司签定的《电梯设备维修保养合同》;

4.3.2维修保养小区电梯设备时应严格按照相关的电梯维修保养规范和标准进行施工作业,保证电梯设备通过技术监督局的检验,并顺利取得电梯使用合格证书;

4.3.3对电梯设备进行维修保养时需先得到工程部主管同意,且尽量安排非电梯使用高峰进行,电梯设备抢修不受时间限制;

4.3.4工程部电梯工或领班需积极协助配合电梯公司完成电梯的维修保养或抢修工作

第6篇 z物业电梯维修保养操作规程制度

电梯维修保养操作规程

1、电梯设备维修人员必须是负责电梯设备维护保养并熟知电梯设备运作原理的维修持证人员。

2、电梯维修工作必须两人同行,工作前由班长指定一人为工作负责人。

3、电梯设备维保时必须对电梯作准备性试车外并每天到机房对机械和电器设备作巡视检查。

4、工作时应穿戴劳动保护用品(鞋帽、手套等),带有低压试电笔。

5、葫芦、钢丝绳套、绳索、木方等工器具在使用前应认真检查,确认无损坏方可使用。

6、维修工在工作时应严格执行本地区《电气安全工作规程》及其它电气焊、起重吊装、喷灯使用、登高作业等安全操作规程。

7、电梯在维修保养时,不得载客或载货,必须在该梯首层放置电梯停止使用告示牌。

8、在机房维修保养时,应先断开机房电源后,才能进行各掣板的清理、保养等工作。严禁用湿手巾擦机身。如必须带电作业时,应严格遵守有关规定,设专人监护,作好安全防护措施。如多台电梯共用机房,在停电电梯的电源开关把手上悬挂'有人作业,禁止合闸'的标示牌。

9、进入轿顶应合上检修开关。若在轿顶须要长时间停车维修或保养时应断开轿顶急停开关。严禁一脚站在厅门口一脚站在轿顶或轿厢内长时间工作;严禁启开厅门探身到井道内或在轿厢顶探身到另一井道来检查电梯。

10、在底坑应将底坑的急停开关断开或同时断开限速器张紧装置的安全开关。底坑、轿顶和机房不得同时作业,如须同时作业,作业人员必须带安全帽,轿顶、机房维修人员必须注意工件、工具不得下落,以防落物伤人。

11、操作时应由主维修人员和助手协同进行,并保持随时互相呼应。操作时如果需轿厢内人员配合进行,轿厢内操作人员要精神集中,严格服从主维修人员的指令。

12、底坑深度超过1.5米时,应使用梯子或高凳上下,严禁维修人员拉吊井道电缆线,以防电缆线被拉断。

13、严禁用机械方法或电气短路方法连接安全开关,强制运行电梯。

14、检修电气设备前,必须用有效低压试电笔检验确实不带电后,方可进行操作。

15、用汽油等清洗机件时,应注意避风、严禁烟火,防止电火花,剩油、棉丝等乱倒乱放,必须带回处理。

16、使用的移动手灯必须带护罩,并采用36伏以下的安全电压,应在机房、轿顶、底坑装设检修用低压电插座。

17、电梯维修保养注意事项:

17.1.维修保养人员不得擅自进行维修作业,维修保养时应谨慎小心;

2.检修工作未完成,需临时撤离现场时,应做到关闭所有厅门、切断电源开关17.、排除热源;必要时应设专人值守;

17.3.工作完毕后要装回安全罩及掣板,清理工具,不得留工具在设备内。

17.4.离去前拆除加上的临时短路线,所有开关恢复原状,清点工具、材料,打扫现场,摘除悬挂告示牌,电梯检查正常后方可使用。

17.5.维修保养时不得载客和载货,轿顶上不得摆放杂物。

18、每次维修保养后要做好相应的记录。

第7篇 物业辖区电梯故障维修规程-5

物业辖区电梯故障维修规程5

1目的

规范电梯故障维修工作,确保电梯的安全运行。

2适用范围

适用于公司管辖范围内的电梯故障维修工作。

3职责

3.1电梯分包公司和电梯维修工负责电梯发生故障时的紧急维修工作。

3.2维修主管负责电梯故障维修的组织监控工作。

4规程要求

4.1电梯发生故障后,电梯维修工应快速到达现场(值班人员和电梯工15分钟内;分包公司根据维修合同的约定或30分钟内)。

4.2维修时应先察看故障现象、分析发生故障原因、分析故障的位置,根据不同的故障,进行相应的处理。

4.3一般常见机械故障及处理措施。

4.3.1机房

机房常见故障及处理措施:

a)电机轴承故障:电机运转时发出异常声响,如判断是轴承故障,应拆下电机检查轴承,如发卡、磨损过大,则需更换轴承;

b)选层器故障:一般有以下几种:

--滑链:应调整链条长度,调整带动轮位置;

--选层器三角出触不动:多为污尘太多所致,应用除污剂清除污染。此剂除污快、去污强,而且还有润滑作用;

--上、下滑杆不灵活:主要是导向轴承锈死、或导轨没有润滑、主导轴生锈、没有润滑油所致。应更换导向轴承、导轨加润滑油、出去主导轴锈污、加润滑油。

c)制动器故障:制动闸瓦与制动轮之间有摩擦现象。应调整或更换制动闸瓦,并除去制动轮上的油污;

d)限速器故障:夹绳钳口及绳槽处有杂物、轴承损坏。应清除杂物、更换轴承。

4.3.2井道与轿厢

井道与轿厢常见故障及处理措施:

a)轿厢门和自动门机构故障:开关门时有抖动声、不开门、不关门,开门时有碰声、门隙过大等。应清除地坎滑槽杂物、调整安全触板、连杆转动处加油等;

b)厅门故障同上;

c)开门刀故障:表现为运行时有碰声、或突然停车。应调整开刀门位置(开刀门与厅门地坎间隙、开门刀与厅门挂轮间隙);

d)导轨故障:表现为运行不平稳、发抖、振动等现象。应调整轨道尺寸,用找道尺调正、用轨道锉修平接口;

e)导靴故障:表现为运行不平稳、有磨铁声、振动等现象,导靴片磨损严重、导靴座位置不对等,应更换导靴,调整导靴座位置;

f)安全钳故障:表现为运行时有磨铁声,严重时安全钳还会动作刹车,或单边刹车。应调整安全钳间隙、安全联动机构,加油润滑,保证各个活动部位灵活。

4.3.3底坑

底坑常见故障及处理措施:

a)补偿链故障:运行时间有碰链声,由于补偿链增长或缩短等原因所致,应调整补偿链长度;

b)安全钳钢丝绳张紧轮故障:运行时有磨钢丝绳声或有异常声,应调整安全钳钢丝绳,更换轴承;

c)缓冲器故障:缓冲器生锈,不活动,液压油量不足,应除去铁锈,补充液压油。

4.4电梯一般常见的电气故障及维修处理方法

4.4.1机房

机房常见的电气故障及处理方法:

a)保险丝故障:

--表现为缓冲器、底坑急停、断绳开关短路,应排去底坑积水,排除短路点、换上双同保险丝、厅门轿门安全回路;

--井道有水,回路有短路点,应断去来水源,排除断路点,换上双同保险丝、指示灯回路;

--厅外指示有水或有线破裂断路,应排干水,排除短路点,更换保险丝、控制回路;

--控制线圈被烧,控制元件内部断路,应更换控制线圈和控制元件,排除线路断路点、换上双同保险丝。

b)接触器和断路器故障:接触器或继电器不工作,由于接触器和继电器线圈烧坏,控制线路或插件有断开点,控制线路保险丝被烧坏等原因所致,应更换接触器或继电器,排除断开点,更换保险丝。

4.4.2开道与轿厢

开道与轿厢常见的电气故障及处理方法:

a)上、下限位及极限开关故障:此故障出现时电梯不能走车,一般是由于开关接触不好或断路等原因所致,应清洁接触点或更换、排除断点等;

b)轿门、厅门联锁开关故障:此故障出现时电梯只关门不走车,一般是由于联锁开关接触不好或开关损坏、线路断路等原因所致,应清洁接触点,更换开关,排除线路断点等;

c)安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停:此故障出现时电梯不走车,一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致;应清洁接触点,更换开关。

4.4.3底坑

底坑常见的电气故障及处理方法:

a)缓冲器开关、地坑急停开关故障:此故障出现电梯不走车,一般是由于接触不良,缓冲器复位不到位,主钢丝绳过长,对重碰到缓冲器开关损坏所致,应清洁接触点,缓冲器复位,缩短主钢丝绳,更换开关;

b)张紧轮断绳开关故障:此故障出现电梯不走车,一般是由于开关接触不良,安全钳钢丝过长,开关损坏等原因所致。应清洁接触点,缩短安全钳钢丝,更换开关。

4.5电梯故障排除后,电梯工应将电梯故障维修情况记录在《电梯维修记录表》中,归档长期保存。

5记录

《电梯维修记录表》

6相关支持文件

《电梯维护保养规范》

第8篇 物业空调设备设施保养维修规程

质量/环境/安全管理体系作业指导书

--物业空调设备(设施)保养维修规程

1.0 目的

有计划地对机组进行保养和检查各种功能部件,其保持最高的工作效率。

2.0 适用范围

适用于**管理处。

3.0 职责

3.1机电维修人员负责维护保养工作。

3.2 机电班长负责维护保养工作的安排、指导。

4.0 工作程序

4.1 压缩机回油系统除污器的清洗方法

4.1.1 关闭除污器两侧的截止阀。

4.1.2 慢慢(为了泄压)拧松帽盖螺纹,让帽盖板保持压在除污器壳体上,设法截取留在除污器壳体上的油。

4.1.3 卸下并清洗除污器的滤芯。

4.1.4 插入滤芯,再重新装上帽盖。

4.1.5 开启除污器两侧的截止阀,检查冷媒是否渗漏。

4.1.6 应每半年清洗一次回油系统的除污器。

4.2 油过滤器的清洗和更换方法

4.2.1 关闭过滤器两侧的截止阀。

4.2.2 每只过滤器有一只级泄去过滤器内压力的小阀门,泄压时要缓慢、小心。

4.2.3 如机组配的是旋装式罐型过滤器,可作板手或小工具卸下过滤器,扔弃后再安装新。

4.2.4 如果机组配的是芯子可更换的过滤器,用板手套在过滤器底部的六角帽盖上把盖卸下,然后取出并扔过滤芯子,清洗壳体内壁,安装新芯子,最后再把过滤器装好。

4.2.5 开启过滤器两侧的截止阀,开启过滤器上的小阀门,放出过滤器内的空气。

4.2.6 检查冷媒是否渗漏。

4.3 机组注油的方法

4.3.1 机组应停机。

4.3.2 将注油泵的吸油口浸入清洁的新油桶内,再将其排油口与组注油阀相接。先不要拧紧注油阀接口,在油泵进行了几次行程将空气压出后再拧紧。这样既使油注入管内又防止空气被入机内。

4.3.3 打开注油阀将油泵入机组。直到油分离器中的油位约在上视镜中间为止,然后关闭注油阀,卸下手动油泵接口。

4.3.4 在一完成注油工作后即闭合至启动器的电源,使油加热器通电,它可使油的冷媒农度保持在最低值。

4.4 机组渗漏检查

4.4.1 运行期间的渗漏检查

机组受截运行之后,高压部件应用检漏仪认真检漏,要确认所有接口是严密的。如有渗漏,就会出现抽气频繁和冷媒损失,当表明有渗漏时,应立即予以修理。

4.4.2 机组r22压力试验检测方法

4.4.2.1在系统中没有压力时,通过充注阀将r-22汽体干燥氮气注入系统中,使其压力达到150磅/英寸表压。

4.4.2.2 确认冷媒农度已达到系统中的各个部分,稍微开启注油阀,用检漏仪检测是否有冷媒出来。

4.4.2.3检油要围绕在每个连接点和在厂内焊的焊逢。

4.4.2.4 如需对蒸发器和冷凝器进行检漏,打开蒸发器和冷凝器封盖上的放空气口,检测是否有冷媒出来。

4.4.2.5 当机组已达到绝对严密后,用充注阀注入氮气和冷媒混合物。

4.5 机组抽真空

4.5.1 真空试验的方法

4.5.1.1将一台带指示器的高容量真空泵与机组的充注阀相接,然后启泵。

4.5.1.2 开大机上所有阀门,包括抽气阀和表阀,确认所有通大气的阀门是关闭的。

4.5.1.3 依照'真空干燥'这节内容运行真空泵,直至湿球温度达到+32

第9篇 物业区域消防设施设备维修保养规程制度

物业区域消防设施设备的维修保养规程

一、消防设施设备维修保养的一般原则

1、管理处区域消防设施的日常维护、维修要落实到责任人。

2、消防设备的管理应按照公司设备管理的有关规定执行。

3、消防设备维修后必须恢复原来状态,不得随意更改原器材、线路。

4、消防设施设备的故障,按急修处理,管理处无法解决的故障,应及时填写《物业维修单》报工程部,若情况紧急可先用电话联系。

5、管理处负责监督外包方履行维修保养责任并填写维修保养记录表。

二、消防设施设备每月须保养的项目:

1、室内消防栓每月逐个检查不少于一次,并记录在《消火栓检查表》。《消火栓检查表》要求张贴在栓箱上。

2、消防泵(包括喷淋泵、控制柜)每月进行一次预防性运转的操作,操作要求按照《水泵站技术安全操作规程》进行并记录在《设备保养记录表》上。

3、疏散出口指示灯(包括应急灯)每月进行一次检查保养,断开交流电源,备用电池放电(亮灯)半小时后再合上交流电源。检查情况记录在《消防设施检查维修记录表》。

4、火灾报警系统的检查保养,每月须对火灾报警监护仪的各项功能检查,同时对报警系统所包含的设施(烟温感、警铃等)进行抽查。此工作记录在《消防设施检查维修登记表》上。

三、每季须检查保养的项目:

1、室内栓消防水的检查:每季度检查不少于一次,在每个消防立管的试验栓处放水检查水压是否正常,若有故障须立即解决,确保消防供水,记录在《消防设施检查维修登记表》。

2、防火卷帘、送风排烟机、湿式报警阀、消防广播:每季度检查保养试运行各系统主机,同时对各系统所包含的设施(如风阀、放水阀、音箱等)进行抽查,此工作记录在《消防设施检查维修登记表》。

3、室外消火栓的检修:每季度逐个检修一次,放水检查供水是否正常,给予活动部位加油润滑,保证设施能应急使用。并记录《消防设施检查维修登记表》上。

4、喷淋、消防结合器、闸阀的检修:每季度逐个检修一次。喷淋、消防结合器的接口部位要上油润滑保养,以便急用时能够迅速接口使用。喷淋、消防闸阀的转动部位须上油润滑保养,以防生锈转动不便。检修工作记录在《消防设施检查维修登记表》。

第10篇 金融城物业工程维修工作规程

金融中心工程维修工作规程

l、目的

使工程维修工作能有序、高效地开展,确保公用机电设施、设备正常安全运行,并得到及时的维护和保养。

2、范围

管理处的日常维修管理工作,以及设施设备的运行、检查、维修、保养。

3、运作程序

3.l运行班组运作程序

3.1.1运行班组人员负责机电设施、设备的24小时操作、监控、检查、巡视、记录,并处理一般性维修保养工作。

3.1.2值班人员必须严格安排班时间表上下班,不得擅离职守,并严格按交接班制度进行交接。

3.1.3运行班组每天向工程管理人员汇报前一天值班情况,如实反映设备运行状态。

3.1.4值班期间发生紧急情况,应采取临时应急措施,并及时向工程管理人员汇报。

3.1.5vrv空调运行人员在空调停用期间转为维修班组成员,负责对空调系统进行维修和保养。

3.1.6运行人员负责配合并协助维修人员进行设施、设备的维修和保养工作,如单独操作时,应填写《设施/设备维修保养记录》。

3.2维修班组运作程序

3.2.1对于运行班组不能完成的维修保养工作,经工程管理人员统筹安排后,由维修组负责实施,运行组配合,共同完成。

3.2.2维修班组负责按编制的维修保养计划对设施、设备进行维修保养,并负责填写《设施/设备维修保养记录》。

3.2.3维修人员按规定定期对各设备进行巡视检查,发现问题及时处理,处理不掉的应立即向工程管理人员汇报。

3.2.4维修人员负责承担日常报修(含急修)处理和业主特约维修工作.在发生突发性设备故障后,应迅速集中人员赶到现场,进行抢修。

3.2.5维修班组成员下班后向值班人员留下通讯联系方式,以便紧急情况下能及时调度。

3.3工程值班运作程序

3.3.1工程值班室平时设在班组办公室,夜间设在变配电房或中控室。

3.3.2工程值班室由管理处直接管理,工程管理人员兼职,保证二十四小时有人值守。

3.3.3负责接听并记录设备设施报修电话、设备运行状况报告和业主意见,及时通知相关人员处理并向管理处领导报告。

3.3.4负责收集维修结果的反馈信息,向管理处领导汇报。

3.3.5负责记录各运行班组上一天值班情况,并向管理处领导转报。

3.3.6在发生突发事件情况下根据管理处领导的指示下达通知,调动人员、物资,保证事件能得到及时处理。

3.4管理处主任运作程序

3.4.1根据设施设备运行状况、维修保养计划和相应材料需求,以及工器具计划,组织设备运行和维修保养计划的实施,并进行监督检查.超出权限范围的报公司批准。

3.4.2根据值班室的报告,合理调配维修力量,进行设施设备的维修。

3.4.3发生重大、紧急情况时,及时向上级汇报并根据的指示,迅速组织人员、物资进行抢修、抢救工作。

3.4.4负责维修保养工作的质量检查和员工的培训考核工作,每月组织工程管理人员和各班组长对机电设施、设备进行一次全面检查。

3.4.5负责工程对外协调联系工作。

相关质量记录:

1.《设施/设备维修保养记录》 zc-05/b03

第11篇 物业电梯维修工安全操作规程制度

物业电梯维修工安全操作规程

1、在轿顶检修时,应注意:

1.1严禁一脚踩在轿顶,另一脚踏在井道任一固定点上时作业。

1.2检查保养前首先应切断轿顶急停开关,打开照明开关。

1.3站在轿顶,切忌靠近或挤压防护栏,并应注意对重与轿厢间距,人体切勿伸出防护栏。

1.4严禁站在井道外探身到轿顶上作业。

2、检查电梯时应注意:

2.1机房操作电梯时确保厅、轿门关闭;再关断门电机控制电源,再操作电梯运行。

2.2手动盘车时,应先切断主电源开关,机房内至少两人配合操作。一旦盘车完毕, 务必全部拆除掉松闸扳手等物件,并放在安全位置。

2.3轿内操作应防止超越限端站,以防冲顶或蹲底。

3、底坑检修时应注意:

3.1严禁井道上、下部同时工作。必须工作时,底坑人员必须戴好安全帽。

3.2保持底坑卫生与清洁。

3.3进入底坑时应先切断底坑急停开关,打开底坑照明。

3.4进入底坑,应做好安全防护措施。

3.5应按年检要求,检查电梯底坑的各个安全开关是否灵敏可靠,机械部件润滑是否良好,缓冲器性能是否可靠。

4、检查中断需要暂时撤离现场时应注意:

4.1切断总电源开关。

4.2排除热源、如:电焊、气焊、烙铁、喷灯。

4.3关闭所有厅、轿门。如未能正常关闭应张贴警告语或派专人看守。

4.4对中止前工作,尤其是接线端子应做好记录,以防混乱或记忆失误。

4.5必要时可派专人值班,维护现场。

5、故障检修或日常保养结束后,应做到:

5.1将所有开关恢复到原来状态。

5.2检查工具、材料、器件有无遗落在设备上,尤其控制柜内。

5.3清点工具、材料、整理工作现场。

5.4送电试运行,观察电梯运行状态,发现异常及时停梯检查。

5.5填写故障处理记录,填写清楚事故原因、检查过程、处理结果。

第12篇 s物业辖区综合布线系统维修保养规程

物业辖区综合布线系统维修保养规程

1.严格按照保养计划进行系统的保养。

2.配线架跳线的压接只能使用专用工具。

3.配线架没有用的跳线应拆除。

4.清除配线架、光纤机架、楼层配线架上灰尘,保持设备清洁。

5.检查紧固有关的配线架和模块。

6.检查配线架上的标志,发现缺失马上补充。

7.工作完成后填写通讯线路设备检查表