物业维修过程检验工作规程怎么写（十二篇）

发布时间：2024-11-20 热度：37

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物业维修过程检验工作规程怎么写

第1篇物业维修过程检验工作规程怎么写

1.目的确保维修过程的质量达到标准,使业户满意。

2. 适用范围适用于各管理处对维修过程的检验。

3. 职责3.1管理处主任每周巡视楼宇公共部分不少于一次,并负责对工程主任(工程主管)提交的月维修情况检查。

3. 2工程主任(工程主管)每天对公共设备进行维修情况巡查不少于一次,并每日对《维修单》完成情况进行检查。

4. 检验内容

4.1维修过程检验的原则

4.1.1服务及时性的检验4.

1.1.1 根据维修预约时间,准时到达维修地。

4.1.1.2 对于广泛影响整体或局部房屋、危及房屋或业户人命安全、引发极度不便等的维修,应立即维修,维修期限在24小时内。

4.1.1.3 对于造成某些或个别业户不便、属设施功能失效之类的,应作应急维修,维修期限在72小时内。

4.1.1.4 属项目零星而非紧急性者,所有不属4.

1.1.2 、4.

1.1.3 两限的维护、维修、更换等保养维修,维修期限在14天内。

4.1.2服务质量的检验:按维修服务标准进行检验;

功能性维修以恢复原有功能为准;

外观性维修:表面应无色差、无高低不平现象,满足业户的合理要求、严格按维修服务标准执行。

4.2检验

4.2.1 日检:工程主任(工程主管)对每日的《维修单》要及时检查完成情况,对已完成的维修项目进行抽查,以检查服务的及时性和业户对维修服务过程是否满意,并对当时未能解决的项目查找原因,及时监督解决。

4.2.2 周检:管理处主任依据《维修服务标准》,每周对公共部分进行巡视,对发现存在的问题及时反馈给工程主任(工程主管),并督促解决,并对公共设施设备维修情况巡查不少于一次。

4.2.3 月检:每月工程主任(工程主管)根据《维修回访制度》规定抽取20%进行回访;

80%由管理处值班人员进行回访,以检查服务过程质量,工程主任(工程主管)将每月维修工作报告提交管理处主任审阅检查。

4.3对于以上检验中发现的严重不合格应立即查找原因,及时采取纠正措施;

在检验过程中发现隐患的应及时采取预防措施,具体处理程序按《持续改进数据收集及纠正和预防措施程序》。

4.4维修服务标准维修服务标准序号内容服务标准备注1上楼时间接到维修要求,预约时间的按约定时间上楼,需即时维修的15分钟内赶到现场。

2服务态度热情、谦虚、使用文明用语。

3提供维修材料应向业户提供合格的维修材料。

4维修服务时间视工艺复杂情况而定,一般不超过8小时,最多不超过72小时。

如超出上述时间,应向业户说明原因。

5服务对象满意率应达到95%。

对不满意的5%应尽快组织二次维修,使业户满意。

6洗脸盆漏水应达到原先标准,经反复试用,不漏水,服务对象满意。

7洗菜盆漏水接头、阀门、软管应按原标准安装,维修时间不超过1小时。

8洗菜盆堵塞达到畅通标准,对切口处的修补应尽力恢复原样,维修时间不超过2小时。

9浴缸堵塞及漏水达到畅通标准,对切口处的修补尽力恢复原样,经反复使用达到畅通、不漏水。

10维修墙内水管应摸准管路,打墙时尽量少破坏磁片,维修完毕后我观应恢复原样,做到工完场清。

11洗脸盆堵塞下水应达到相当流畅,检查口应恢复原状,并对维修现场进行清理,维修小时不超过2小时。

12疏通马桶使之相当畅通,即使往马桶里扔少许纸巾也不影响畅通,维修时间不超过2小时严重堵塞除外,如马桶内掉进梳子、瓶子等。

13疏通地漏使之畅通,并对切口恢复原样,维修时间不超过1小时。

14房间没水此项原因多种,应尽快解决业户用水问题。

(市政停水除外)阀门、滤网、高位水箱等可能使业户家中停水。

15换锁应按住户要求安装,并反复试用使之灵活,开关自如,紧密性好。

维修时间:木门不超过30分钟,铁门不超过2小时。

16水龙头漏水维修后应达到原来标准,密闭、开关自如,维修时间不超过30分钟。

17接头漏水应达到紧固、密封、不滴水,维修时间不超过1小时。

18楼上水漏到楼下尽快找到漏水原因,以达到处理好不漏水为标准,并对墙地面等污染清理干净,维修时间不超过4小时。

上层业户不在家除外。

19马桶漏水以不漏水为标准,如需拆马桶安装,应恢复原样,维修时间不超过2小时。

20房间无电以恢复房间正常用电为标准,在维修完毕后应尽量保持原状,维修时间不超过2小时。

比较复杂的不超过24小时。

21灯不亮应达到原来照明标准,维修时间不超过30分钟。

22业户门铃不响以达到清脆悦耳为标准,维修时间不超过30分钟。

23房间插座无电使用方便、安全为标准,并把故障原因告诉业户。

维修时间不超过2小时。

比较复杂的不超过24小时。

24业户门窗修理使之能开关灵活自如,密封性能良好,维修时间不超过2小时。

如玻璃损坏的不超过24小时。

5.记录无6.

第2篇物业辖区住户家庭安装维修标准作业规程制度

物业辖区住户家庭安装、维修标准作业规程

一、目的

规范住户家庭安装/维修程序,确保高效率、高质量地完成住户家庭的安装/维修工作。

二、适用范围

适用于物业管理处辖区内住户家庭的安装/维修工作。

三、职责

1、机电维修部主管负责检查住户家庭安装/维修工作的实施情况,负责住户家庭安装/维修工作的组织实施。

2、机电维修部水电维修员具体负责住户家庭的安装/维修工作。

四、程序要点

1、水电维修员进住户家进行安装/维修时的基本要求

(1)水电维修员进行住户家庭安装/维修时,要严格遵守《物业管理处员工服务管理标准作业规程》。

(2)水电维修员进行住户家庭安装/维修时,要做到如下两点:

a、自觉维护公司及住户的权益,不做损害公司名誉的事;

b、不能不懂装懂,遇到疑难问题要如实、详细地汇报给机电维修组长,请求支援解决。

(3)水电维修员进行住户家庭维修时应征询住户意见,尽量恢复维修前的原貌原样,如有改动应征得住户的同意方可进行。如果不能满足住户的要求,则应向住户解释清楚并表示歉意,尽量取得住户的谅解。

(4)水电维修员进行住户家庭安装/维修前,首先应设计好方案或者进行仔细检测、判断出故障部位(元器件)。严禁盲目安装或乱拆乱换,以免造成不必要的返工或引韦住户投诉。

(5)水电维修员接到住户家庭安装/维修通知单后,应在15分钟内准备好安装/维修所需主要材料、辅助材料、施工工具及清洁用品(塑料袋、干净抹布等),按与住户约定的时间提前5分钟赶到(特殊情况除外)。

(6)水电维修员来到住户家门前,应先按门铃(3次左右),如无门铃时可用手轻轻敲门。见到住户时要先问好,简洁说明事由征得住户同意后方可进入室内进行安装/维修。

(7)水电维修员进行安装/维修时,要把有碍操作的物品小心移开,并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎好(用塑料布或废报纸等)。尽量例噪音降到最低限度,严禁在室内高声喧哗、嘻笑取闹。

(8)进入住户家庭,应将住户准备好的鞋换好后方可进入住户家庭。

2、家庭维修

(1)日光灯维修:

a、检查测量日光管两端电压是否正常,如不正常则应检修开关;

b、检查启辉器管脚接触是否良好,否则应整修启辉器座;检查启辉器电容是否已击穿,玻璃管是否已发黑,如是则更换一个启辉器;

c、检查光管两端是否较黑或灯丝已烧断,如是则应更换同规格的光管;

d、检查日光管管脚是否接触良好,否则应整修日光管理管座,整修后达不到要求的应更换;

e、检查镇流器是否烧断、烧焦或存在短路现象,如是则应更换一个同规格的镇流器;

f、维修工作完成后应开灯试验,日光管闪烁应不超过3次就能点亮,否则应重新检修,直至故障排除。

(2)开关维修:

a、计算用电负荷,如已超载则要求住户相应减少负荷,否则应申请增容;

b、拉下总电源开关,用万用表检查有无短路故障,如有则应先对怀疑点进行检查,多面手再逐一检查,直至故障排除;

c、拉下总电源开关,用500v摇表检查线路绝缘情况,如果摇表指针“抬不起头”,则表明线路漏电,此时就逐条线路检查,直至故障排除;

d、故障全部排除后,换上一个同规格的开关;

e、试验开头应开闭正常。

(3)电表维修:

a、计算住户是否超载用电,如是则要求住户增容;

b、对电表加负载试验,如有下列任意一种情况则应更换一个经供电局校验后合格的电表;电表不转、电表转得异常快或慢、电表里面冒烟、电表接线柱烧穿;

c、电表安装应方正牢固、无倾斜、无松坳,注意进、出线的正确接法;

d、安装完毕后进行通电实验,电表应转动灵活,无异常噪音;

e、会同服务中心管理员做好新旧电表底数的记录。

(4)水咀、闸阀维修:

a、关掉水咀、闸阀前的阀门,排空管内的水,拆下水咀或闸阀:

b、拧开水咀或闸阀,如密封胶垫损坏则应更换一个同规格的密封胶垫;如阀杆磨损严重则应更换一个同规格的水咀或闸阀;

c、在水咀或水管螺丝牙段缠绕水胶布(顺时针方向),装上水咀或闸阀;

d、开水试验,螺牙连拉处应不渗水,开关水咀或闸阀应灵活,水咀或闸阀关水后应不漏水。

(5)水表维修:

a、关闭水表前的闸阀,排空管内的水,拆下水表;

b、拆开水表,检查滤网是否被脏物堵住,如是则应清除脏物;清洁水表读数盘,重新装配好水表。如水表齿轮磨损严重应更换一个新水表;

c、装回水表,应注意放好两端密封胶圈,水表的水流方向应与供水方向一致。水表安装应牢固无松动、水平无倾斜;

d、水表安装完毕后进行通水试验,接头处应不渗水,水表应转动灵活;

e、会同服务中心管理员做好新旧水表启用底数的记录。

(6)煤气热水器维修:

a、开机时不着火:

――检查电池电压是否足够,如果不够则应更换同规格的电池;

――如果开机能够听到“吱吱”的打火声,则说明打火部分正常否则应更换电子打火电厂总成;

――检查气路部分:一种情况是检查煤气瓶内是否有煤气或煤气瓶子阀门是否拧开;第二种情况是检查煤气电磁阀是否卡住,如是则应拆开电磁阀检修(擦除脏物、加润滑油)。

b、开机时有“嘭”的爆炸声:

――先关闭煤气瓶阀门;

――用电风筒吹干高压打火线;

――调整点火间隙:

――开机时如能听到清脆的电磁阀动作声响,则表明电磁阀工作正常,否则应拆开电磁阀修理(加润滑油、擦除脏物);

――打开煤气瓶阀六。开机点火正常,反复试3-5次。

c、燃烧火焰为红色应清除空气进气门脏物;

d、先导阀门控制的煤气热水器维修:

――开机时先导阀处未点火此时应修理先导阀;

――开机时先导阀处点火,但主电磁阀打不开,不能正常点火。此时应拆修主电磁阀(活动阀芯多次,清除污物)。

(7)煤气灶维修:

a、开机不着火:

――开机时如点火电

极无火花则说明压电陶瓷损坏,此时应更换点火器总成;

――清除空气进气门脏物。

b、燃烧火焰为红色:

――清洁炉头管路及炉头脏物;

――清除空气进门脏物。

c、漏煤气:

――如软管拉头处漏气则应整改处理接头处;

――如点火器总成漏煤气则应拆换点火器总成。

(8)坐而水箱维修:

a、水箱浮球阀漏水:

――用手轻轻抬高浮球阀杆如能止漏,则应调整浮球阀杆阴位螺钉;

――用手轻轻抬高浮球阀杆如不能止漏则应修整浮球阀封水位置;整修后如仍漏水则应更换水箱配件总成。

b、水箱出水胶塞位置;

――电热棒生锈或老化导致漏电,此时应更换同规格的电热棒;

――如胶塞已老化或变形则应更换胶塞。

(9)电热水器维修:

a、开关跳制:

――电热棒生锈或老化导致漏电,此时应更换同规格电热棒;

――如是开关本身质量问题则应更换同规格的开关。

b、电热水器不热水。如经查是电热棒烧断,此时应更换一根同规格的电热棒。

(10)抽油烟机维修:

a、检查电容是否变形、膨胀或爆裂,如是则应更换一个同规格的电容;

b、检查电动机是否漏电,如是则应更换一个同型号规格的电动机;

c、检查电动机轴是否阻滞难转动,如是则应对波丝加润滑油;

d、检查电动机温度保护器是否烧坏,如烧坏则直接短接温度保护器。

(11)空调器的维修:

a、询问住户关于空调器的故障情况;

b、检查空调器有无异常声响、有无异常气味,如有则应查找出具体故障部位并进行相应的整改;

c、观察电器元件、接线头有无烧焦或松脱,如有则应进行相应整改;

d、观察管路接头处有无油污,如有则说明此部份泄漏,此时应将接头处拧紧;

e、用手摸吸气管,如果感觉吸气管温度跟环境温度差不多,则说明空调器制冷剂不够,此时应查找出制冷剂泄漏部位并排除,然后再充注制冷剂;

f、观察毛细管出口和蒸发器入口部分如有结霜,而其他部位有少量凝露或干燥无露,则表明空调器制冷剂不够,系统有泄漏,此时应查找出泄漏部位并排除;

g、用手摸干燥过滤器,正常时应比环境温度稍高,如果手摸干燥过滤器有发凉的感觉,则说明干燥过滤器脏堵,此时应更换干燥过滤器;

h、用复合压力表测量空调器高低压力,如果低压低于0.4mpa,则说明空调器有泄漏,此时应查找出故障部位并排除。空调器正常时的高低压为(30。c);低压为0.49-0.54mpa,高压为1.17-1.37mpa;

i、用钳形表测量运转电流,比较测量值与额定值是否有较大偏差,如有则应分析产生的原因,并排除故障;

j、全部工作完成后,启动空调器试运转,如仍有故障则应继续查找原因直至故障排除。

3、给水管的安装

(1)根据现场情况确定出最佳管路走向(综合考虑如下因素:住户要求、美观效果、最省材料以及最省人力)。

(2)安装水管前的准备工作:

a、根据《住户家庭安装/维修通知单》领取所需的主要材料(如水管、直通、弯头、三通、闸阀、水龙头、活接等);

b、辅助材料(如水胶带、白色的油漆或涂料、管码、胶粒等);

c、借用所需的公用工具(如三轮车、开牙机等)。

(3)给水管安装要领:

a、整个给水管路安装只允许有一个活接头,并尽量留在接驳进水口处;

b、给水管应尽量紧贴阴角、阳角或墙壁;

c、给水管每米垂直偏差应<2mm,横向偏差应<1mm(吊线尺量);

d、冷、热水管的安装要求是:当冷热水管上下平行安装时,热水管必须在冷水管上面;当冷热水管垂直安装时,热水管应冷水管面向的左侧;

e、给水管每两米及拐弯处应加管码固定;

f、刷白色的油漆或白色涂料(如住户需要的话);

g、试水时应整个管有一处渗漏水。

4、安装/维修工作完成后,水电维修员应及时清扫工作场地:小的工作垃圾装入塑料袋内,大的工作垃圾(如泥沙、砖头、纸箱等)要搬到附近的垃圾桶(箱)边止。用干净的抹布擦拭弄脏了的各部位(如桌椅、墙壁、地面等)。恢复各物品的原来状态(位置)。

5、全部工作完成后,水电维修员要实验安装/维修后的效果给住户看,实验次数不少于3次;同时要给住户讲解应注意的事项,如果住户有不满意的地方(合理的要求),则应及时进行整改直至住户满意为止。

6、确认一切正常后,水电维修员应礼貌地请住户在《住户家庭安装/维修通知单》上签名确认。如果住户对此次安装/维修收费有异议,水电维修员应根据《机电维修部制作维修项目收费规定》向住户作出详尽的解释,消除住户不必要的疑虑。

7、水电维修员离开住户时,应礼貌地向住户道别、谢谢住户的支持、配合与谅解。

8、水电维修员回到机电维修部后要及时在《住户家庭安装/维修通知单》上做好维修记录,记录内容包括:维修内容、所用主要材料、施工工时等,然后签上水电维修人员姓名以备日后查询。

9、机电维修部做好《住户家庭安装/维修通知单》登记工作。

10、公共场及收楼遗留的水电安装/维修项目可按上述程序要点实施,完工后由水电维修员做好《维修整改工作音》与《公共设备设施维修(制作)通知单》的记录。

五、记录

1、《住户家庭安装/维修通知单登记表》

2、《公共设备设施维修(制作)通知单登记表》

3、《维修整改工作单登记表》

六、相关支持文件

第3篇物业小区供水设备运行和维修保养工作规程制度

物业小区供水设备运行和维修保养工作规程

1.0目的

对供水系统设备进行有效的运行管理和维修保养工作,减少故障的发生,确保为顾客提供不受污染符合卫生标准的生活和工作用水。

2.0适用范围

适用公司管辖的各物业小区的供水系统设备的运行及维修保养工作。

3.0职责

3.1工程部主管负责供水设备运行和维修保养工作的计划、组织和督导工作。

3.2工程部领班负责供水设备运行和维修保养工作的安排和实施工作。

3.3工程部技工负责供水设备运行和维修保养工作的实施和记录工作。

4.0工作程序

4.1水泵运行工作规程

4.1.1启动泵前检查

4.1.1.1手动检查,用手转动联轴器,感觉是否灵活、是否均匀、有无受阻和异常声响;

4.1.1.2轴承检查,检查轴承中润滑脂或润滑是否清洁、适量,油位是否符合标准线;

4.1.1.3阀门检查,吸水管侧阀门及出水管侧阀门是否全开;

4.1.1.4仪表检查,电流表、电压表是否处在合适位置,压力表等是否正常;

4.1.1.5外部条件检查,供配电设备、电动机是否完好,周围环境是否正常;

4.1.1.6排除空气,将排空阀打开,观察流水中无空气冒出后,再关闭排空阀。

4.1.1.7阀门操作

a、开关阀门需根据方向均匀用力,关闭阀门后要回转半圈以防卡死;

b、用工具开关阀门需使用相应规格工具,以防过力损坏阀门。

4.2水泵运行检查规程

4.2.1察看仪表,水泵、电机,水压力表、电流表、电压表直接反映了水泵是否正常工作,对每一个水泵来说,都有自己固定的压力、电流、电压的额定值。检查时如果超过额定值或水表压力不在标准范围变化,要仔细检查异常原因。

4.2.2声响和振动,水泵电机在正常运行时,机组应该平稳、声音应该正常,连续而不间断。如发生不正常的噪声或振动,原因很多,要仔细查找声响与振动的具体部位及产生的原因,需及时排除。

4.2.3注意温升,泵与电动机轴承温升一般不得超过周围温度35℃;最高不超过75℃,如感到烫手,就要停车检查。

4.2.4观察滴水,填料函处一般以每分钟10滴左右速度滴水,如果填料处发热不滴水,说明填料压得太紧,应将压盖放松;如果填料处漏水太多或进气,说明太松,则可将填料再旋紧些。

4.2.5保持蓄水池中的水位器或浮球阀正常工作,运行中应该注意变频控制的供水系统中,水泵能否正常切换运行。

4.3水池、水箱清洗规程

4.3.1通知,

4.3.1.1工程部主管于每次水池(箱)清洗及消毒计划实施前两天通知物服中心。

4.3.1.2物服中心在计划实施前24小时出停水告示,通知顾客。

4.3.2放水,为确保用户的正常供水,水池放水工作必须提前到清洗、消毒水池(箱)的前3小时进行(具体时间可视水池大小确定),并记录开始放水时间和结束放水时间。

4.3.3二次供水清洗、消毒程序

4.3.3.1工具用具的准备:扫把、尼龙刷、铁铲、消毒药物、照明灯具、潜水泵等。

4.3.3.2安全须知

a、电源:水池内作业光源要用36v以下安全电压工作照明,最好用手电、应急灯,三相水泵要装有漏电开关。

b、缺氧:有些水池长期封闭、无通气孔、空气流通极差,可在水箱底部水口处连接鼓风机吹风,约3小时通风时间。

c、注意事项:在清洗水池的过程中,消毒人员须带防护眼镜和口罩,如在水池内感到身体不适,产生头晕、眼睛酸通、心闷、气紧,要马上离开水池,用

4.4水池、水箱维护规程

4.4.1每半年清洗水池一次;每半年检查或更换水池管道过滤网。

4.4.2每周清扫水池顶面,水箱及连接设备上的尘土。

4.4.3每年更换水池进水阀门密封填料(盘根)。

4.4.4每年对水池防虫网,水池盖及消防水箱盖刷漆一次。

4.4.5认真做好维修保养记录。

4.5取水样送检程序

4.5.1水样抽取及送检工作由机电工程师完成。

4.5.2水样抽取地点应从底层水池和顶水龙头各抽样一支。

4.5.3盛放水样的容器为矿泉水或蒸馏水瓶,盛容量为500毫升的水,并在瓶外贴上送样单位及送样日期。

4.5.4在取水样的当天应交客户中心人员将水样送至卫生防疫站受检,并负责取回《卫生检测结果报告单》交物服中心文件管理员存档。

4.5.5如《卫生检测结果报告单》结果为不合格时,应由物服中心副主任(主管)安排重新清洗和消毒水池(箱),必要时请卫生防疫部门派人监督全过程,直至检测合格为止。

4.5.6认真做好维修保养记录。

第4篇物业项目中央空调维修保养规程制度

物业项目中央空调维修保养规程

为规范中央空调维修保养工作,确保中央空调各项性能完好,特制定本规程。

(一)冷却塔维修保养:专业人员每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。

1、用500v摇表检查电机绝缘电阻应不低于0.5兆欧,否则应干燥处理电机线圈,干燥处理后仍达不到0.5兆欧以上时则应拆修电机线圈。

2、检查电机、风扇是否转动灵活,如有阻滞现象则应加注润滑油;如有异常摩擦声则应更换同型号规格的轴承。

3、检查皮带是否开裂或磨损严重,如是则应更换同规格皮带;检查皮带是否太松,如是则应调整(每半个月检查一次);检查皮带轮与轴配合是否松动,如是则应整修。

4、检查布水器是否布水均匀,否则应清洁管道及喷嘴。

5、清洗冷却塔(包括填料、集水槽),清洁风扇风叶。

6、检查补水浮球阀是否动作可靠,否则应修复(不定期)。

7、拧紧所有紧固件。

8、清洁整个冷却塔外表。

(二)风机盘管维修保养:专业人员每隔半年对风机进行一次清洁、保养。

1、检查风机是否转动灵活,如有阻滞现象,则应加注润滑油,如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。

2、每周清洗一次空气过滤网,排除盘管内的空气(不定期)。

3、用500v摇表检查风机电机线圈绝缘电阻应不低于0.5兆欧,否则应整修处理。检查电容有无变形、膨胀或开裂,如是则应更换同规格电容;检查各接线头是否牢固,是否有过热痕迹,如是则作相应整修。

4、清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。

5、用盐酸溶液(内加缓蚀剂)清除盘管内壁的水垢。

6、拧紧所有紧固件。

7、清洁风机盘管外壳。

(三)冷凝器、蒸发器维修保养:专业人员每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。

1、柜式蒸发器维修保养:

(1)每周清洗一次空气过滤网;

(2)清洁蒸发器散热片;

(3)清洁接水盘。

2、水冷式冷凝器、蒸发器维修保养(清除污垢):

(1)配制10%的盐酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g缓蚀剂);

(2)拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭,然后向里注满酸溶液,酸洗时间为24小时也可用酸泵循环清洗,清洗时间为12小时;

(3)酸洗完后用1%的naoh溶液或5%na2co3溶液清洗15分钟,最后再用清水冲洗三次以上;

(4)全部清洗完毕后,检查是否漏水,如漏水则申请外委维修;如不漏水则重新装好(如发兰的密封胶垫已老化则应更换)。

(四)冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养:专业人员每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。

1、电动机维修保养:

(1)用500v摇表检查电动机线圈绝缘电阻是否在0.5兆欧以上,否则应进行干燥处理或修复;

(2)检查电动机轴承有无阻滞现象,如有则应加润滑油,如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承;

(3)检查电动机风叶有无擦壳现象,如有则应修整处理。

2、水泵维修保养:

(1)转动水泵轴,观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象,如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承;如是水泵叶轮问题则应拆修水泵;

(2)检查压盘根处是否漏水成线,如是则应加压盘根(不定期)。

3、检查弹性联轴器有无损坏,如损坏则应更换弹性橡胶垫(不定期)。

4、清洗水泵过滤网。

5、拧紧水泵机组所有紧固螺栓。

6、清洗水泵机组外壳,如脱漆或锈蚀严重,则应重新油漆一遍。

(五)专业人员每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路进行一次保养,检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路处是否有大量的冷凝水或保温层已破损,如是则应重做保温层。

(六)阀类维修保养:专业人员每半年对阀类进行一次保养。

1、节制阀与调节阀的维修保养:

(1)检查是否泄漏,如是则应加压填料;

(2)检查阀门开闭是否灵活,如阻力较大则应对阀杆加润滑油;

(3)如阀门破裂或开闭失效,则应更换同规格阀门;

(4)检查法兰连接处是否渗漏,如是则应拆换密封胶垫。

2、电磁调节阀、压差调节阀维修保养:

(1)干燥过滤网:检查干燥过滤网是否已脏堵或吸潮,如是则应更换同规格的干燥过滤器;

(2)电磁调节阀、压差调节阀:

--通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠,如有问题则更换同规格电磁调节阀、压差调节阀;

--对压差调节阀间阀杆加润滑油,如压填料处泄漏则应更换密封胶垫。

(七)检测、控制部分维修保养:专业人员每半年对检测、控制部分进行一次保养。

1、检测器件(温度计、压力表、传感器)维修保养:

(1)对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换;

(2)送检温度计、压力表合格后方可再使用;

(3)检测传感器参数是否正常并做模拟实验,对于不合格的传感器应拆换;

(4)检查装检测器的部位是否渗漏,如渗漏则应更换密封胶垫。

2、控制部分维修保养:

(1)清洁控制柜内外的灰尘、脏物;

(2)检查、紧固所有接头线,对于烧蚀严重的接头线应更换;

(3)交流接触器维修保养:

--清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

--清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头),如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器;

--清洁铁心上的灰尘及脏物;

--拧紧所有紧固螺栓。

(4)热继电器维修保养:

--检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹,如有则应修整处理,处理后达不到要求的应更换;

--检查热继电器上的绝缘盖板是否完整,如损坏则应更换。

(5)自动空气开关维修保养:

--用500v摇表测量绝缘电阻应不低于0.5兆欧,否则应烘干处理;

--清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒,如灭弧罩损坏则应更换;

--清除触头表面上的小金属颗粒(不要修锉

)。

(6)信号灯、指示仪表维修保养:

--检查各信号灯是否正常,如不亮则应更换同规格的小灯泡;

--检查各指示仪表指示是否正确,如偏差较大则应作适当调整,调整后偏差仍较大应更换。

(7)中间继电器、信号继电器维修保养:对中间继电器、信号继电器做模拟实验,检查两者的动作是否可靠,输出的信号是否正常,否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器;

(八)压缩机维修保养:专业人员每年对压缩机进行一次检测、保养。

1、检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的1/2位置,则应查明漏油原因并排除故障后再冲注润滑油;如油已变色则应彻底更换润滑油。

2、检查制冷系统内是否存在空气,如有则应排放空气。

3、具体检查压缩机如下参数:

(1)压缩机电机绝缘电阻(正常0.5兆欧以上);

(2)压缩机运行电流(正常为额定值,三相基本平衡);

(3)压缩机油压(正常10--15kgf/c

第5篇物业安全部巡逻车保养维修使用管理标准作业规程

物业安全部巡逻车保养、维修、使用管理标准作业规程

1.0目的

为了规范安全员巡逻车的保养、维修、使用工作,延长车辆的使用寿命,保障行车安全,节约维修费用,特制定本规程。

2.0适用范围

本规程适用于安全部用作巡逻的各类车辆的保养、维修、使用管理。

3.0职责

3.1安全部主管负责制定巡逻车辆的管理工作:燃油的补给、维修等月计划,并组织监督实施。

3.2安全员使用人员负责对各种车辆的日常检查保养、安全驾驶工作。

4.0程序要点

4.1检查保养

4.1.1车辆日常检查保养:

a)擦拭清洁车身、检查车身是否有碰擦伤痕;

b)检查车辆是否有故障,及时发现,及时修理;

c)检查燃油等是否加足。

4.1.2上岗前车辆检查保养:

a)检查轮胎气压是否正常、刹车制动是否正常;

b)查看上两班行车记录,是否有未处理完的行车故障,如有未排除的故障应严禁出车;

c)检查有无漏油、漏电、漏气现象。

4.2巡逻车使用

4.2.1巡逻车辆的使用范围:巡逻车一般情况下仅限于辖区内巡逻使用,下列情况经安全部主管批准可使出辖区:

a)需要追捕嫌疑犯时;

b)管辖的工地发生突发事件时;

c)抢险救灾,有必要时;

d)公司领导特别调动。

4.2.5巡逻车的路线、时间、次数按《安全员巡逻标准作业规程》的要点执行。

4.2.6车速载量停放纪律:

a)摩托车正常巡逻的车速不得超过5公里/小时;

b)巡逻车不得乱停乱放、巡逻完毕后停放在规定位置。

4.3车辆维修

4.3.1驾驶人员在出车前、行驶中、收车时以及检查保养时发现车辆有故障应及时报告主管进行维修。

4.3.2安全部主管在接到驾驶人员的报告后应立即对故障机动车进行复查:对有故障的由安全部主管填写《车辆维修申请表》报项目经理,经公司审批后,安全部主管负责进行维修。

5.0记录

《巡逻车辆交接记录表》

《车辆维修申请表》

6.0相关支持文件

《安全员巡逻标准作业规程》

第6篇物业项目正压风机维修保养规程制度

物业项目正压风机维修保养规程

为规范正压风机保养工作,确保给正压风机各项性能完好,特制定本规程。

1.0正压风机维修保养。维修人员每年应对所有正压风机进行四次清洁、保养。

1.1电动机维修保养:

a.用500v摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5兆欧以上,否则应烘干处理或修复。

b.检查电动机轴承有无阻滞或异常声响,如有则应更换同型号规格轴承;

c.检查电动机风叶有无碰壳现象,如有则应修整处理;

d.清洁电动机外壳;

e.检查电动机是否脱漆严重,如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆重新油漆。

2.0控制柜维修保养。维修人员每年应对正压风机的控制柜进行清洁、保养。

2.1用小毛刷,干净干抹布清洁柜内所有元器件,清洁控制柜外壳,务必使柜内无积尘、无污物。

2.2检查、紧固所有接线头,对于烧蚀严重的接头应更换。

2.3检查柜内所有线头的号码管是否清晰,是否有脱落现象,如是则应整改。

2.4交流接触器维修保养:

a.清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

b.清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头),烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;

c.清洁铁心上的油污及脏物;

d.检查复位弹簧情况;

e.拧紧所有紧固件。

2.5热继电器维修保养:

a.检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损,如损坏则应更换;

b.检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤,如有则整修处理,达不到要求的应更换。

2.6自动空气开关维修保养:

a.用500v摇表测量绝缘电阻,应不低于100兆欧,否则应烘干处理;

b.清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒,如果灭弧罩破裂则应更换;

c.自动空气开关在闭合或断开过程中,其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象;

d.检查触头表面是否有小的金属颗粒,如有则应将其清除,但不能修锉,只能轻轻擦拭。

2.7信号灯维修保养:检查各信号灯是否正常,如有不亮则应更换同规格的小灯泡。

3.0突发性的设备设施故障,可以先组织解决而后写出《--事故报告》并上报公司。

4.0工程部主管应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在维修记录表内,并于每次维修保养后的3天内整理成册存档,保存期为长期。

第7篇 zx物业辖区电梯日常维修保养规程

物业辖区电梯日常维修保养规程

一、目的

规范电梯维修保养工作,确保电梯各项目性能完好。

二、适用范围

适用于物业管理处辖区内的电梯维修保养。

三、职责

1、物业经理负责审核《电梯维修保养年度计划》并检查维修保养工作的实施情况。

2、机电维修部主管负责组织制定《电梯维修保养年度计划》并具体组织、实施、监督维修保养工作。

3、电梯管理员负责电梯的日常维修保养。

4、服务中心主管向有关用户通知电梯停用的情况。

四、程序要点

1、《电梯维修保养年度计划表》的制定

(1)每年的12月15日之前,由机电维修部主管组织电梯管理员一起研究、制定《电梯维修保养年度计划表》并上报物业经理审核,公司总经理审批。

(2)制定《电梯维修保养年度计划表》的原则是:

a、电梯使用的频度;

b、电梯的运行状况(故障隐患);

c、合理时间(避开节假日、特殊活动日等)。

(3)《电梯维修保养年度计划表》应包括如下内容:

a、维修保养项目及内容;

b、备品、备件计划;

c、具体实施维修保养的时间;

d、预计费用。

2、电梯管理员进行电梯维修保养时,应按《电梯维修保养年度计划表》进行。

3、电梯维修保养安全操作

(1)维修保养前的安全准备工作:

a、在电梯基站门口处放置'检修停用'标牌;

b、关好厅门,不能关厅门时,用合适的护栅挡住入口处,防止无关人员进入电梯轿厢或进入电梯井道;

c、有人在轿顶上作检修工作时,必须按下轿顶检修箱上的检修开关,关好厅门。

(2)检修过程中的安全注意事项:

a、给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况进必须停闭电梯;

b、人在轿顶上工作时,站立之处应有选择,脚下不得有油污,否则应打扫干净,以防滑倒;

c、人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时,必须牢牢握住钢丝绳,并应注意整个身体置于轿厢外框尺寸之内,防止被其他部件碰伤。需由轿内检修人员开电梯时,要交代和配合好,未经许可不准开动电梯;

d、禁止在井道内和轿顶上吸烟;

e、检修电器部件时应尽可能避免带电作业,必须带电操作或难以在完全切断电源的情况下操作时,应预防触电,并应有监护人、必备的工具和材料,特别应注意电梯突然启动运行;

f、使用的手灯必须采用带护罩的、电压为36v以下的安全灯。最好使用手电筒;

g、严禁维修人员站在井沿处向井道内探身,严禁维修人员两只脚分别站在轿厢顶与厅门上坎之间进行长时间的检修操作;

h、底坑深度超过1.5m的,应使用梯子上下,禁止攀附随线和轿底其他部位上下。进入底坑后,应将底坑检视灯箱上的急病停开关或限速器张紧装置的断绳开关断开;

i、应昼避免在井道内上下同时作业,必须同时作业时,下方作业人员应戴上安全帽;

j、检修未完,检修人员需暂离开现场时,应做到:

--关闭所有厅门,暂关不上的必须设置明显标示物,进行安全围档,并在该厅门口悬挂'危险、切勿靠近'警告牌,并派人看守;

--切断电梯总电源开关;

--排除热源,如烙铁、电焊、喷灯等。

k、检修保养工作结束后做到:、

--将所有开关恢复到原来状态,检查工具、材料有无遗落在设备上;

--清点工具、材料,打扫工作现场,摘除悬挂的告示牌;

--送电试行,观察电梯运行情况,发现异常及时整改;

--通知有关人员电梯恢复正常运行。

4、电梯管理员负责电梯的日常维修保养工作(清洁、润滑、调整、测试和安全装置效能检查),电梯的大中型修理由外委完成。

5、每3个月对电梯各部位进行一次检查、清洁、润滑(着重对各安全装置效能检查,对电梯进行保养时,可以一台电梯的全部保养项目一次性进行,也可以对小区内所有电梯分项目进行保养。

(1)检查曳引电动机、减速箱有无异常响声,如有则应对曳引电动机轴承加注润滑油,对减速箱加入蜗轮蜗杆润滑油。

(2)检查曳引电动机和减速箱联轴器弹性圈有无损伤,娟则应更换弹性圈,检查曳引电动机、减速箱地脚螺栓有无松动现象,如有则应拧紧。

(3)检查制动器电磁铁与钢套间是否润滑良好、动作是否灵活无阻碍,否则应加润滑剂,检查各固定螺栓、弹簧调节螺母是否紧固无松动,如松动则应拧紧。制动器温升不超过60。c。

(4)门机直流电动机碳刷磨损如果超过新装时厚度的1/3时则应更换。

(5)限速器旋转销轴处应加润滑油,限速器轮、张紧轮轮槽应无异常磨损,如磨损严重则应更换并作必要调整;钢丝绳应完好无油污;限速器夹绳钳口处应无油污或异物,发脚螺栓应紧固。

(6)检查张紧装置动作是否正常,否则应作机械调整;检查限位开关是否处于正常位置,如未在正常位置则应扳回。

(7)检查安全钳传动连杆动作是否灵活无卡阻,如果有阻滞现象则应对各传动处加润滑油,安全钳楔块与导轨的间隙应为2-4mm。安全钳钳口应清洁无油污。

(8)清洁控制柜内各元器件,检查接触器、继电器动作是否正常,有无异常声响,触点有无打火、熔焊、积碳现象如有则应进行整修,整修达不到要求的则应更换同型号规格的接触器、继电器;检查熔断器有无松坳、发热现象,如有则应处理并拧紧;检查各仪表、信号灯是否正常,如损坏则应予以更换。

(9)检查机械选层器钢带有无断齿、开裂和扭曲现象,如有则应更换钢带;检查各传动机构动作是否灵活无阻滞,如阻滞则应对各传动部位加润滑油;检查电气触头或开关接触是否良好,否则应擦拭或修理。

(10)清除轿门、各厅门导轨的灰尘、油污。

(11)检查各厅门门锁接触是否良好,否则应修理,门锁转动部位应注入润滑油;检查操纵箱按钮、开关操作是否灵活可靠,失效的应及时更抵达。

(12)检查自动门传动机构,安全触板传动机构是否正常,各部位螺丝钉、定位装置是否紧固,门机皮带有无损伤,开关门动作是否灵活可靠,轿厢门限位开关、减速开关、门锁接点、电阻器等有无损坏。要求门刀距厅门地坎5-8mm,运行中门刀不能碰门轱辘,门刀与门轱辘间隙为3mm,厅门不能从外

面用手扒开。对各转动轴加润滑油,保证转动灵活自如,安全触板动作灵敏可靠。

(13)检查轿厢和对重导靴油盒中油量(正常应为2/3油盒),缺油应及时加好;检查滚轮导靴胶皮有无开裂、膨胀,如开裂、膨胀则应更换。

(14)检查断相保护、超速保护、机械联锁、厅门和轿门机电联锁油压缓冲器复位开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、终端限位安全装置是否动作可靠,对不符合要求的要调整或更换,对传动部位应加润滑油。

(15)清除对重架、对重块、缓冲器上的杂物,清扫底坑、清洁接油盒。

(16)检查紧固感应器各部位螺栓,清除各部位尘土、污物。

(17)检查曳引钢丝绳张力是否一致,绳有无伸长,如伸长则应作相应调整;曳引轮绳槽应清洁无油污。

(18)检查导轨连接板、压道板螺栓是否紧固,如松动则应拧紧。

(19)做好中章接线盒外部清洁,紧固各端子板压线螺母。

6、每年对小区内所有电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和测试,此项工作于每年12月上旬以前完成。

(1)每年对减速箱更换一次新的蜗轮蜗杆油。

(2)检查制动片磨损情况,如磨损厚度超过新装时厚度的1/2时则应更换。

(3)清洁限速轮、张紧轮并加润滑油。

(4)张紧轮底平面距底坑地面距离应为500±50mm,超过规定的应予以截绳。

(5)检查安全钳楔块和导轨的间隙(正常值2-4mm),试验安全钳动作是否灵敏可靠,如不满足要求则应作机械调整。

(6)清洁机械选层器,对各转动部位加润滑油,损坏的无器件应予以更换。

(7)清洁厅门吊门轮、轨道和钢丝绳,更换磨损的门轮、地脚滑块,调整好门机速度。

(8)调整厅轿门位置、门锁位置,紧固各部螺栓,门刀与层门地坎、门锁滚轮与轿厢的间隙应保证5-8mm。

(9)紧固对重块锁紧装置、绳头板及各部螺栓,调整紧固补偿链,运行时应无撞击声。

(10)加缓冲器油,作缓冲器复位试验时,复位开关应动作准确,传动部分应灵活。

(11)对终端限位开关做越程试验,其越程距离为上下端站厅门地坎以远50-70mm。

(12)对终端极限开关做越程试验,其越程距离为上下端站厅站地坎以远150-200mm。

(13)检查动力部分绝缘电阻应在0.5mω以上,其余电气线路应在0.25mω以上,电气设备的金属外壳对地应在4mω以上,如果达不到要求则应进行干燥处理。

(14)检查各熔断器、熔断体、热继电器、相序继电器等保护装置是否工作政党如果不行则应更换。

7、每次电梯维修保养时间不允许超过8小时,若要超过8小进,则应由机电维修部主管填写《申请延时维修保养表》,经经理批准后方可延时。

8、对于计划中未列出的维修保养工作,应由机电维修部主管尽快补充至计划中,对于突发性的设备设施故障,先经机电维修部主管口头批准后,按《电梯故障维修标准作业规程》进行紧急维修。

9、电梯管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《维修保养记录表》内,并于每次维修保养后的3天之内整理成册后交机电维修部存档,保存期为长期。

10、电梯停用管理

电梯因维修保养等原因需要停梯时,应由机电维修部主管填写《停申请表》,经经理批准后通知服务中心,由服务中心提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然电梯停用,应在电梯恢复使用后12小时内向有关用户作出解释。

一、记录

第8篇物业辖区中央空调维修保养规程制度

物业辖区中央空调维修保养规程

(二)

1、目的规范中央空调维修保养工作,确保中央空调各项性能完好。

2、范围适用于物业辖区内各类中央空调的维修保养。

3、职责3.1 制冷技工具体负责中央空调的维修保养。

3. 2 工程维修部主管负责组织制冷技工研究、制定制定中央空调维修保养计划并组织实施。

3. 3 管理处主任负责审核年度维修保养计划并检查该计划的执行情况。

3. 4 综合部负责向有关业主/用户通知停用中央空调的情况。

3. 5 分公司运营技术部负责中央空调维修保养的技术指导。

4、工作内容

4.1 中央空调维修保养计划的制定。

4.1.1 每年的12月26日前,由工程维修部主管组织制冷技工一起研究、制定《中央空调维修保养年度计划》报管理处主任审核。

4.1.2 工程维修部主管根据审批后的年度保养计划,在每月26日前制定《月份设备维修保养计划》,报管理处主任审核后组织实施。

4.1.3 制定年度维修保养计划的原则:a.中央空调使用的频度;

b.中央空调运行状况(故障隐患);

c.合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。

4.1.4 年度维修保养计划应包括如下内容:a.维修保养项目及内容;

b.具体实施维修保养的时间;

c.预计费用;

d.备品、备件计划。

4.2 对中央空调进行维修保养时应按计划进行。

4.3 制冷技工负责中央空调的日常维修保养。

中央空调的大型修理及pc中央处理器的故障处理由外委完成。

4.4 冷却塔维修保养:制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。

4.4.1 用500v摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5mω,否则应干燥处理电机线圈,干燥处理后仍达不到0.5mω以上时则应拆修电机线圈。

4.4.2 检查电机、风扇是否转动灵活,如有阻滞现象则应加注润滑油;

如有异常摩擦声则应更换同型号规格的轴承。

4.4.3 检查皮带是否开裂或磨损严重,如是则应更换同规格皮带;

检查皮带是否太松,如是则应调整(每半个月检查出一次);

检查皮带轮与轴配合是否松动,如是则应整修。

4.4.4 检查布水器是否布水均匀,否则应清洁管道及喷嘴。

4.4.5 清洗冷却踏(包括填料、集水槽),清洁风扇风叶。

4.4.6 检查补水浮球阀是否动作可靠,否则应修复(不定期)。

4.4.7 拧紧所有紧固件。

4.4.8 清洁整个冷却塔外表。

4.5 风机盘管维修保养:制冷技工每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养。

4.5.1 每周清洗一次空气过滤网,排除盘管内空气(不定期)。

4.5.2 检查风机是否转动灵活,如有阻滞现象,则应加注润滑油,如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。

4.5.3 用500v摇表检测风机电机线圈,绝缘电阻应不低于0.5mω,否则应整修处理。

检查电容有无变形、鼓胀或开裂,如是则应更换同规格电容;

检查各接线头是否牢固,是否有过热痕迹,如是则作相应整修。

4.5.4 清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。

4.5.5 用盐酸溶液(内加缓蚀剂)清除盘管内壁的水垢。

4.5.6 拧紧所有紧固件。

4.5.7 清洁风机盘管外壳。

4.6 冷凝器、蒸发器维修保养:制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。

4.6.1 柜式蒸发器维修保养:a.每周清洗一次空气过滤网;

b.清洁蒸发器散热片;

c.清洁接水盘。

4.6.2 水冷式冷凝器、蒸发器维修保养(清除污垢):a.配制10%的盐酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g缓蚀记);

b.拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭,然后向里注满酸溶液,酸洗时间为24小时。

也可用泵循环清洗,清洗时间为12小时;

c.酸洗完毕后用1%的naoh溶液或5%naco3溶液清洗15分钟,最后再用清水冲洗3次以上。

d.全部清冼完毕后,检查是否漏水,如漏水则申请外委维修,如不漏水则重新装好(如法兰的密封胶垫已老化则应更换)。

4.7 冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养:制冷技工每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。

4.7.1 电动机维修保养:a.用500v摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5mω以上,否则应进行干燥处理或修复。

b.检查电动机轴承有无阻滞现象,如有则应加润滑油,如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承。

c.检查电动机风叶有无擦壳现象,如有则应修整处理。

4.7.2 水泵维修保养:a.转动水泵轴,观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象,如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承;

如是水泵叶轮问题则应拆修水泵;

b.检查压盘处是否漏水成线,如是则应加压盘根(不定期);

4.7.3 坚持弹性联轴器有无损坏,如损坏则应更换弹性橡胶垫(不定期)。

4.7.4 清洗水泵过滤网。

4.7.5 拧紧水泵机组所有紧固螺栓。

4.7.6 清洗水泵机组外壳,如脱漆或锈蚀严重,则应重新油漆一遍。

4.8 制冷技工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路进行一次保养,检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路处是否有大量的凝结水或保温层已破损,如是则应重做保温层。

4.9 阀类维修保养:制冷技工每半年对阀类进行一次保养。

4.9.1 节制阀与调节阀的维修保养:a.检查是否泄露,如是则应加压填料;

b.检查阀门开闭是否灵活,如阻力较大则应对阀杆加注润滑油;

c.如阀门破裂或开闭失效,则应更换同规格阀门;

d.检查法兰连接处是否渗漏,如是则应拆换密封胶垫。

4.9.2 电磁调节阀、压差调节阀维修保养:a.干燥过滤器:检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮,如是则更换同规格的干燥过滤器;

b.电磁调节阀、压差调节阀:--通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠,如有问题则更换同规格电磁调节阀、压差调节阀;

--对压差调节阀间阀杆加润滑油,如压填料处泄露则应加压填料。

4.10 检测、控制部分维修保养:制冷技工每半年对检测、控制部分进行一次保养。

4.10.

1 检测器件(温度计、压力表、传感器)维修保养:a.对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换;

b.送检温度计、压力表合格后方可使用;

c.检测传感器参数是否正常并做模拟实验,对于不合格的传感器应拆换;

d.检查装检测器的部位是否渗漏,如渗漏则应更换密封胶垫。

4.10. 2 控制部分维修保养:a.清洁控制柜内外的灰尘、赃物。

b.检查、紧固所有接线头,对于烧蚀严重的接线头应更换。

c.交流接触器维修保养:--清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

--清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头),如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器;

--清洁铁芯上的灰尘及赃物;

--拧紧所有紧固螺栓。

d.热继电器我诶修保养:--检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹,如有则应整修处理,处理后达不到要求的要更换;

--检查热继电器上的绝缘盖板是否完整,如损坏则应更换。

e.自动空气开头维修保养:--用500v摇表测量绝缘电阻应不低于0.5mω,否则应烘干处理;

--清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒,如灭弧罩损坏则应更换;

--清除触头表面上的小金属颗粒(不要修锉)。

f.信号灯、指示仪表维修保养:--检查各信号灯是否正常,如不亮则应更换同规格的小灯泡;

--检查各指示仪表指示是否正确,如偏差较大则应做适当调整,调整后偏差仍较大应更换。

g.中间继电器、信号继电器维修保养:对中间继电器、信号继电器做模拟实验,检查二者的动作是否可靠,输出的信号是否正常,否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。

h.pc中央处理器、印刷线路板如出现问题,则申请外委维修。

4.1

1 压缩机维修保养:制冷技工每年对压缩机进行一次检测、保养。

4.1

1.1 检查压缩机油位、油色。

如油位低于观察镜的1/2位置,则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油;

如油已变色则应彻底更换润滑油。

4.1

1.2 检查制冷系统内是否存在空气,如有则应排放空气。

4.1

1.3 具体检查压缩机如下参数:a.压缩机电机绝缘电阻(正常0.5mω以上);

b.压缩机运行电流(正常为额定值,三相基本平衡);

c.压缩机油压(正常10~15kgf/cm2);

d.压缩机外壳温度(正常85℃以下);

e.吸气压力(正常值

4.9~

5.4kgf/cm2);

f.排气压力(正常值12.5kgf/cm2);

g.检查压缩机是否有异常的噪音或振动;

h.检查压缩机是否有异常的气味。

通过上述检查综合判断压缩机是否有故障,如有则应更换压缩机(外委维修)。

4.1

1.4 拧紧所有紧固件并清洁压缩机。

4.1 2 中央空调维修保养的时间计划不允许超过8小时,如必须超过8小时,工程维修部须报管理处主任,经同意后方能继续维修保养工作。

4.1 3. 对于计划中未列出的维修保养工作,应由工程维修部尽快补充至计划中;

对于突发性的设备设施故障,先经主任口头批准后,可以先组织解决后上报管理处主任。

4.1

4 中央空调因维修保养等原因需停用时,应由主管填写《停申请表》经主任批准后,客户中心提前一周通知业主/业主/用户。

如因突然故障停用中央空调,应在恢复使用后2小时内向业主/业主/用户解释。

5、表格、标识

5.1《中央空调维护保养记录表》

第9篇物业给排水设备设施维修保养规程

质量/环境/安全管理体系作业指导书

--物业给排水设备(设施)维修保养规程

1.0 目的

及时处理给排水设备(设施)故障,确保系统设备(设施)运行正常。

2.0 适用范围

公司所属的cc花园、**管理处给排水设备(设施)的维护保养工作。

3.0 职责

3.1 机电维修人员负责给排水设备(设施)的维护保养。

3.2 机电班长负责维护保养工作指导、检查监督及外委修理的联络工作。

4.0 工作程序

4.1 给排水设备维护保养工作程序

4.1.1 机电维修人员负责给排水设备(设施)的维修保养,重大维修外委修理。

4.1.2 机电班长每年12月制订下年度的《年度给设备(设施)维护保养计划》。

4.1.3 机电维修人员按《年度设备(设施)维护保养计划》要求,并将维护保养及检修情况记录于《给排水设备(设施)维护保养记录表》零部件更换及大修同时记录于《机电设备台帐》。

4.1.4 给排水设备故障一般不超过8小时,若在8小时内无法解决的重要部位故障,应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报公司工程部,限期解决。

4.1.5 凡是夜间发生的,不影响用户生活、工作的,不会产生严重后果的给排水设备(设施)故障,可以由早班机电维修人员进行维修。

4.1.6 机电班长提供工作指导及检查监督。

4.1.7 需停水进行维护保养时,遵守停水管理工作程序执行。

5.0支持性文件

第10篇 s物业辖区综合布线系统维修保养规程

物业辖区综合布线系统维修保养规程

1.严格按照保养计划进行系统的保养。

2.配线架跳线的压接只能使用专用工具。

3.配线架没有用的跳线应拆除。

4.清除配线架、光纤机架、楼层配线架上灰尘,保持设备清洁。

5.检查紧固有关的配线架和模块。

6.检查配线架上的标志,发现缺失马上补充。

7.工作完成后填写通讯线路设备检查表

第11篇物业公用设施维修规程制度

1.0目的

1.1本指导书规定了室外公用设施的维修方法,使室外公用设施恢复使用功能及外观,延长使用寿命,确保正常运作状态,为业主(住户)提供一个安全、舒适、美观的生活环境。

2.0适用范围

2.1本指导书适用于小区室外公用设施的维修。

3.0职责

3.1楼宇管理员、工程组、保安队负责室外公用设施的巡查。

3.2工程组负责对室外公用设施的维修;对不能解决的问题报工程部组织维修。

3.3工程组组长负责对维修工作的检查和监督。

3.4服务中心负责与开发商或业主委员会的协调。

4.0工作程序

4.1维修原则

4.1.1坚持经济、合理、安全、实用的原则,在保证使用功能和正常运作的前提下,注意节约维修材料。

4.1.2修理及更改配件应尽量与原有配件型号、规格一致的原则。

4.1.3为业主(住户)服务的原则。

4.2各项维修项目的标准

4.2.1小区道路(人行道和车道)。

4.2.1.1修补损坏的砼路面。

如果损坏面积大,可以用107胶拌水泥,按附带的说明书进行修补;对于大面积的损坏修补,采用1:2:2硅酸盐干硬性砼。

a)将人行道或车道表面松散或破碎的砼凿掉,凿除深度以达到新面及结实面为准;

b)用凿子将坑底凿毛(注意戴上护目眼镜),在表面涂一层普通硅酸盐素水泥浆,在水泥浆硬化前将修补用砼拌合物填入坑内,并将其捣实,如修补面积较大,应用平板式振动器振捣。填入坑内的砼要稍稍高出坑内,以便捣实下沉。

c)用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开始硬化时,还要用抹子再细抹一遍。然后养护不少于7昼夜,并浇水一保持混凝土具有足够的水分处于湿润状态(养护期间不得让人或车行走,保持表面清洁)。

4.2.1.2修补块料地面(如:地砖、石块材料预制砼块等)。

a)凿出损坏的块材面层,凿掉结合层,清扫干净,喷洒水使表面充分湿润;

b)待表面积水完全渗入后,涂抹普通硅酸盐素水泥浆(如为人行道板砼预制块,无须此道工序);

c)将块材充分洒水或浸湿后,用1:2.5水泥砂浆座砌,并用木锤或胶锤锤平;

d)必须留缝,灰缝表面必须光滑平整,不得高出块材面;

e)修补完毕后,把块材表面清扫干净;

f)对于有防水要求的块材地面,预做水泥砂浆防水层(可掺3%防水剂),然后座砌块材。

4.2.2路灯

4.2.2.1灯不亮:参照《室内维修规程》中4.2.18“灯不亮”的维修规定。

4.2.2.2灯柱油漆:先将灯柱清洁,生锈处应用砂纸打磨后清洁,再刷防锈漆两道,刷面漆两道。

4.2.3雨水管道

4.2.3.1如雨水管道堵塞,排水不畅,应先查找堵塞原因,如因杂物堵塞引起,应清除杂物,使之畅通;如因管道不够标准或倒坡,应开挖重新铺设管道,注意管道要做衬底(基础),使管道放置平稳;如因管道接口错位,应开挖校正接口,并注意保证坡度和接口防漏,以及管道平稳。

4.2.3.2如管道破损,无法修复,应用同型号同规格的管道替换,接口应用沥青麻丝或防水水泥砂浆砌结。

4.2.3.3最后修复地坪。

4.2.4化粪池

4.2.4.1如池水外溢或排水不畅,请环卫部门掏清池内沉淀物和堵塞杂物,并制定定期清掏制度。

4.2.4.2如井盖缺损,应及时更换同型号及规格的井盖,使其保持完好,避免造成人身安全事故。

4.2.4.3如池壁缺损,应先通知业主(住户)停用卫生间,然后抽干化粪池清掏沉淀物,再将缺损池壁修复,注意池壁要作好防渗处理。

4.2.5电缆沟

4.2.5.1如是沟盖损坏,应按原来设计规格制作(放足钢筋),并按设计要求把损坏的盖板换掉。

4.2.5.2如沟内积水过多,影响电的供应,应先关掉总闸,然后打开沟盖板,查明积水原因和位置,一般的电缆沟内积水有两种原因:一为沟底坡度不够标准和倒坡,遇此种情况应通知开发单位或供电部门及时解决;二为沟内掉入杂物,使水流不畅,遇此种情况将杂物清除即能恢复正常。

4.2.5.3如是电缆线路出现故障,应先通知业主(住户),然后请供电部门及时修复。

4.2.6排水渠

4.2.6.1如是盖板损坏,应按原来设计要求,使用同一规格和同一材料,把损坏的盖板换掉。

4.2.6.2如是渠壁损坏,应将损坏处凿除、清洁、喷水湿润,然后用与原壁相同的材料修复;如是砼或钢筋砼壁还需在喷水湿润后先刷一道素水泥浆,然后再做饰面面层。

4.2.6.3如是杂物堵塞,使排水不畅,应及时清除杂物。

4.2.6.4池(井)壁损坏。通知业主(住户)停用或采取其他措施,不影响业主(住户)的日常生活,然后抽干池里的的水,并清理里面的淤泥杂物等沉淀物,将破损面凿至结实层,并清理、喷水湿润、刷素水泥浆再修补饰面,清理饰面残余的水泥浆等。

4.2.7围墙、围栏

4.2.7.1砌体围墙

维修方法参照《房屋本体公用设施维修规程》中4.2.3条执行。

4.2.7.2铁制围墙

4.2.7.2.1锈蚀:

a)用砂纸除锈;

b)均匀涂刷两道红色防锈漆一道银漆,每道漆之间要间隔一段时间,以上一道漆干为准;

c)如锈蚀特别严重,应将该部分更换,并用电焊连接,刷上防锈漆。

4.2.7.2.2连接部位断开:

a)除锈清洁后,焊接牢固;

b)刷两道防锈漆。

4.2.8绿化用水管网

4.2.8.1漏水

a)如是水管接头处漏水,应先将水管总开关关掉,然后在漏水接口处将水管卸下,在外丝处绕上防水胶带或止水麻丝,再将水管接好,打开总开关闭水检查,至不漏水为止;

b)如是喷头或水龙头漏水,应先关总开关,然后拆下喷头或水龙头检查是否因内芯或止水胶片破损漏水,更换相应配件,装回水龙头,开总开关,检查至不漏为止,如无法修复,应更换新喷头或水龙头。

4.2.8.2水管锈蚀

a)如锈蚀程度不大,可将相关部位除锈后,清洁干净,然后刷两道防锈漆,并应定期检查;

c)如锈蚀程度较大,应更换水管(注意用热镀锌管更换)。

4.3报修程序:

保安队及除工程组外其他人员对巡查中发现室外公共设施损坏,及时通知服务中心,由服务中心通知工程组组织维修。维修完成后,由维修人员记录在《公共设施(设备)维修记录表》上,管理处组织有关人员验收,合格后在《公共设施(设备)维修记录表》上签名。《公共设施(设备)维修记录表》由工程组负责保管,按规定每月交档案管理员归档。

4.4每年初,工程部应将室外公用设施(设备)的大、中修及更新改造计划呈总经理助理审核、总经理审批,报开发商(或业主委员会)审批后,再组织进行维修。

5.0引用文件和记录表格

5.1 《室内维修规程》

5.2 《房屋本体公用设施维修规程》

第12篇物业公共区域维修规程格式怎样的

物业公共区域维修规程

(二)

1.0目的规范公共区域的维修管理,保障设施完好、安全、有效,提供优质服务。

2. 0适用范围公共区域范围的所有维修项目。

3. 0管理职责3.1工作负责人:工程部主管。

3. 2相关岗位维修人员负责日常维修工作的实施.

4.0内容